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关于我区出租屋管理立法工作的调研报告
发布时间: 2019-03-14 11:49:02   来源:区人大

南海区人大常委会法制工作委员会

  随着南海区经济的迅猛发展,出租屋和流动人口大幅增多,其管理难度亦随之加大,给社会的稳定带来了一定的隐患,对出租屋进行立法管理成为当务之急。为做好出租屋管理立法的相关调研工作,收集立法需求方面的相关意见建议,为市人大立法提供参考。区人大法工委组织相关部门和各镇(街)对我区流动人口与出租屋管理方面的工作展开了专题调研。现将调研情况汇报如下:

  一、我区流动人口与出租屋管理的基本情况

  通过“海潮5”清底行动重新对全区出租屋和流动人口进行全面排查梳理。据流管办的数据显示目前我区登记在册的流动人员189万人(其中居住满半年的流动人口为159万人)。高达71%的在我区居住1年以上,大多数居住稳定性较强。全区共登记出租屋18.8万栋(套),类型以村民自建房为主共11万栋(套),占比59%。出租屋量大,呈现低端扩张,消防等安全隐患大,案件多发,大多数农村出租屋证件不全,违建超建现象突出,规划混乱,无序膨胀,成为藏污纳垢的主要场所。

  由于外来人口不断流入并长期保持较大总量,与常住人口形成了倒挂现象,租赁经济也逐渐成为南海本地居民的主要收入来源之一,导致我区出租屋呈多元化发展趋势,主要分类如下:一是农村普通底层出租屋,主要针对外来务工人员进行长租,由流管部门分类纳入日常巡查走访范围,治安状况较为稳定可控;二是农村独栋高层出租屋,有长租、短租及长短租混合三种经营状态,特别是以日租、夜租形式经营的旅业式出租屋人员流动较大,存在较大的治安隐患;三是城市物业小区出租屋,由于屋主安全意识不强,对外出租时不能主动向物业公司及流管部门及时报备,极易造成出租屋失管漏管;四是城市大型公寓,由于房地产发展形势变化,我区房地产商开发的大型公寓项目逐渐增多,以统租返租的形式进行出租经营活动的现象不断增多,给管理工作带来新的挑战。

  二、存在困难

  (一)现行相关法律法规不完善、制约力不足

  目前的法律法规和管理办法比较粗线条,在地方执行时未得到细化或指引,相关法律法规相对滞后,导致出租屋管理的可操作性和约束力不强,出租屋管理出现一定程度的真空。同时,在社区、农村大部分出租屋没有办理报建手续,无法取得合法的权属证明,严格来说是属于不具备出租条件、不得出租的房屋,但对于类似的出租屋无法有效制约。由于法律法规处罚力度不足,以致违法成本低,同时处罚过程行政成本高,造成对违规者教育警示和震慑力不足,屡禁不止的现状。

  (二)管理部门责任不明确

  流管局承接各职能部门的委托业务较多,容易给外界形成凡是出租屋和流动人口就是流管局的事情这种错误思想,容易导致工作合力不强。出租屋管理牵涉面广,涉及多个管理部门,是一个系统管理工程。现时各部门在出租屋管理方面的具体职责不明确、不完善,高效协作联动机制有待建立与完善。由于多个流动人口管理系统未能形成统一管理平台,造成人员信息重复录入或数据丢失,严重影响流管工作进度,打击队伍工作积极性。

  (三)租赁双方法律意识淡薄,加大管理难度

  受到土地要素制约,部分旅游业式出租屋、独栋多层式出租屋私自扩建、改建等问题十分突出,存在未批先建、少批多建、建新不拆旧、乱搭乱建等情况,房屋合法性问题突出。旅游业式出租屋、独栋多层式出租屋大多为自建土木建筑,消防硬件设施配备不足,存在较大的群租房消防隐患。大多数旅业式出租屋存在房屋权属、消防、安全等障碍,无法取得经营许可,不能纳入公安机关特种行业管理范畴,来客住宿不登记、登记不及时等情况时有发生,不利于公安机关及时掌控入住人员信息,易造成社会治安管理问题和国家安全问题。

  在房屋租赁过程中,租赁双方消防安全意识普遍淡薄。大多数屋主和承租人在签订租赁合同时只注重房屋的租金,很少涉及房屋的消防安全责任,没有明确双方的消防安全责任造成消防安全管理的“真空”,使出租屋成为消防安全管理的死角。

  (四)管理人员不足,队伍建设有待加强

  流管员绝大多数在社区居委一线工作,除做好流管本职工作外,往往需要兼顾社区其他工作,工作量大,工作任务重,压力大,有的工作人员素质参差,投入相对不足,同时待遇偏低,造成人员流失严重,影响队伍稳定。目前,流管员职能进行单纯的入户走访信息采集及隐患发现报送工作,对于不配合流管工作开展的出租屋主及租户没有强制措施,只能做解释工作,由于没有执法权,为后续工作增加了难度。流管队伍建设管理仍需加强。

  三、几点建议

  (一)完善法律法规,加强执法力度

  加快对出租屋管理全方位立法。当务之急要改变以往只是注重管人的模式,建立“以屋管人”的模式。可参照深圳市、广州市的相关规定,结合我市实际加快对出租屋管理的立法,进一步明确租赁当事人的法律责任、法律义务,理清各职能部门职责,明确行政处置责任,加大对违规出租屋主、二房东、承租人的处罚力度。

  建立出租屋的准入制度。通过立法明确哪些类型出租屋可以出租、哪类禁止出租。对于符合出租屋要求并配合管理的,实现服务优惠政策;对于不符合出租屋要求不配合管理的,建立和纳入诚信管理体系。

  赋予职能部门更强有力的处罚权。通过对出租屋管理的立法,加大对存在违规出租行为的屋主进行处罚,涉及犯罪的追究其刑事责任,切实解决出租屋管理主体不明确、监管乏力、处罚无据等问题。

  (二)明确管理部门职责,落实主体管理责任

  政府要建立相关的管理机制,明确各职能部门在出租屋管理中的具体职能,制定出台完善的出租房屋消防安全管理制度,明确管理责任,同时督促公安机关和流管部门要把出租屋的消防安全鼓励结合流动人口管理工作纳入工作视线。各相关职能部门、单位在政府的统一领导下,建立联动长效机制,建立区、镇(街道)、村居、业主、租户层层负责的机制,密切配合,齐抓共管,共建共治。各镇、街道办、村(居)委会、房管部门要加强与消防部门之间的沟通、协作,切实做好消防监督检查工作。特别针对把租赁房屋作为营业性场所和居住的,工商、流管、派出所、村(居)委会、房管等部门在出租屋投入使用前后的安全监管,严格把关,对存在安全隐患的,督促整改,责令不得投入使用。各相关部门要积极发挥基层物业管理的优势,将出租房屋的日常消防安全管理列为工作内容。公安、消防、流管、房管等部门要以本辖区为单位,做好租赁房屋的消防安全管理、消防常识宣传及火灾隐患的整改工作。同时建立消防安全责任制度,落实安全管理责任,及时整改火灾隐患,确保出租房屋的消防安全。

  (三)强化租赁双方法律责任,落实管理措施

  租赁双方应明确租赁的法律责任,不能将不符合消防安全的房屋进行出租;承租方应提高法律意识,在承租时应先了解房屋的质量和消防安全设施是否符合要求,流管部门必须坚决禁止不符合消防安全的出租屋从事经营、住宿等,相关部门对不规范要求落实安全的经营者或责任人要严肃进行查处。经有关主管部门审核符合出租条件的出租屋,出租方必须向相关部门签订消防安全责任书,明确各自权利和义务,确保万无一失。

  (四)加强管理队伍建设,增强管理力量

  建立出租屋管理工作的监督机制和激励机制,鼓励相关工作人员积极主动开展工作,及时掌握所负责区域内流动人口与出租屋的变化情况。加强工作人员的定期培训,提高工作人员的业务素质和水平。

  增加流管队伍人员编制。可按照一定比例配置流管专管员,调增队伍人员编制。加强与职能部门的沟通。进一步明确流管队伍工作职能,与相关职能部门明晰职责,做到工作主次分明,切实加强流管专业化机制,确保基层治理各项工作有序开展,使流动人口和出租屋管理服务工作更规范有序。

  2018年6月28日

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