索引号: | 20130307175445449951596 | 发布机构: | 佛山市南海区人民政府 | |
发文日期: | 2013-02-01 | 文号: | 南府〔2013〕49号 | |
名称: | 佛山市南海区人民政府关于公布实施南海区集体建设用地基准地价的通知(南府〔2013〕49号) | |||
主题词: | 公报期号: | 第23期 |
南府〔2013〕49号
南海区集体建设用地基准地价的通知
各镇人民政府、街道办事处,区直局以上单位:
根据《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》(广东省人民政府令第100号)等有关规定,由佛山市南海区国土城建和水务局(国土)组织实施的南海区集体建设用地基准地价评估成果已通过验收并进行了听证,现予以公布。
一、本次公布的南海区集体建设用地基准地价评估的工作范围为南海区范围内现有建设用地及规划期内的建设用地。
二、本次集体建设用地基准地价评估成果包括集体建设用地基准地价和基准租金。其中基准地价成果主要通过网格点基准地价图、区片基准地价图、级别基准地价图、集体商业路线价表及基准地价修正体系的形式予以公布;基准租金成果主要通过基准租金表、基准租金分布图及基准租金修正体系的形式予以公布。基准地价成果以网格点基准地价为基本表现形式,在公布的网格点基准地价图中,地价数据表示该数据左下方正方形网格的平均价格。
三、集体建设用地基准地价土地用途划分为商业、住宅、工业三类。在实际使用基准地价中未明确标注的基准地价类型,依据基准地价修正体系中的用地类型修正确定其基准地价。
四、本次集体建设用地基准地价和基准租金为设定内涵条件下的价格和租金水平,设定内涵及修正体系的运用具体详见附件内容。
五、本次集体建设用地基准地价可为政府宏观调控土地价格水平、制定地价政策、土地税费征收及集体土地使用权出让、转让、出租、转租、抵押、作价入股等宗地价格评估提供参考依据。
六、本次集体建设用地基准地价成果及有关图件将在佛山市南海区国土城建和水务局(国土)政务网站对外公布。
七、实施过程中的具体问题由佛山市南海区国土城建和水务局(国土)负责解释和协调解决。
八、本次基准地价从2013年2月1日起执行。
附件:1.南海区集体建设用地基准地价及修正体系
2.南海区集体建设用地基准租金及修正体系
佛山市南海区人民政府
2013年2月1日
南海区集体建设用地基准地价及修正体系
一、基准地价内涵
表1 南海区各用途集体建设用地基准地价价格内涵表
用途 内涵 |
商业用地 |
住宅用地 |
工业用地 |
评估基准日 |
2011年9月1日 | ||
设定产权状况 |
土地所有者和使用者分别取得合法集体土地所有权证和使用权证情况下的集体土地使用权出让价格,在土地权利状况上无他项权利限制 | ||
土地开发程度 |
三通一平 |
三通一平 |
三通一平 |
设定容积率 |
2.0 |
2.0 |
1.0 |
土地使用年限 |
40年 |
70年 |
50年 |
价格类型 |
平均楼面地价 |
平均楼面地价 |
平均地面地价 |
注:①.住宅用地包含农民宅基地和农民公寓;
②.三通一平:宗地红线外“通给水、通电、通路”, 宗地红线内“土地平整”;
③.地面地价与楼面地价的转换关系为:地面地价 = 楼面地价 × 设定容积率。
二、级别基准地价
级别基准地价成果详见下表及基准地价图件成果中的《南海区集体商业用地级别地价图》、《南海区集体住宅用地级别地价图》和《南海区集体工业用地级别地价图》。
表2 南海区各用途集体建设用地级别楼面基准地价表
单位:元/ m2
土地用途 土地级别 |
商业 |
住宅 |
工业 |
一级 |
967 |
687 |
471 |
二级 |
662 |
455 |
403 |
三级 |
477 |
372 |
375 |
四级 |
413 |
— |
350 |
备 注 |
商业、住宅分别为容积率2.0下的楼面地价,工业为容积率1.0下的地面地价。 | ||
在基准地价体系的实际运用过程中,基准地价的应用以楼面地价为主,但为了便于比较分析,通过地面地价与楼面地价的换算关系列出以下地面基准地价表。
表3 南海区各用途集体建设用地级别地面基准地价表
土地用途 土地级别 |
商业 |
住宅 |
工业 | |||
元/ m2 |
万元/亩 |
元/ m2 |
万元/亩 |
元/ m2 |
万元/亩 | |
一级 |
1934 |
129.00 |
1374 |
91.65 |
471 |
31.42 |
二级 |
1324 |
88.31 |
910 |
60.70 |
403 |
26.88 |
三级 |
954 |
63.63 |
744 |
49.62 |
375 |
25.01 |
四级 |
826 |
55.09 |
— |
— |
350 |
23.35 |
备 注 |
商业、住宅分别为容积率2.0下的单位面积地面地价,工业为容积率1.0下的单位面积地面地价。 | |||||
三、区片基准地价
区片基准地价成果详见基准地价图件成果中的《南海区集体商业用地区片地价图》、《南海区集体住宅用地区片地价图》及《南海区集体工业用地区片地价图》。
四、网格点基准地价
南海区集体建设用地网格点基准地价的评价单元为地理空间200×200平方米的正方形网格,图中所显示的网格点价实际为该数据左下方正方形网格的价格。
网格点基准地价成果详见基准地价图件成果中的《南海区集体商业用地网格点地价图》、《南海区集体住宅用地网格点地价图》及《南海区集体工业用地网格点地价图》。
五、集体商业路线价
集体商业路线价的价格类型为楼面地价,商业路线价的运用详见下文“基准地价修正体系的运用说明”。南海区集体商业用地路线价详见基准地价图件成果中的《南海区集体商业用地路线价区段图》和下表。
单位:元/ m2
序号 |
道路名称 |
所在镇(街道) |
起止范围 |
路线价 |
标准进深(m) |
---|---|---|---|---|---|
1 |
玉器街 |
桂城 |
北起永安路,南至平东大道 |
7303 |
12 |
2 |
海一路 |
桂城 |
西起南三路,东至南五路 |
6516 |
12 |
3 |
灯湖东路 |
桂城 |
北起海七路,南至海六路 |
5504 |
12 |
4 |
南桂东路 |
桂城 |
西起佛山水道,东至桂澜路 |
5391 |
12 |
5 |
登山大道 |
西樵 |
北起江浦路,南至登山大道东 |
5172 |
12 |
6 |
南海大道北② |
桂城 |
北起海三路,南至南桂东路 |
4829 |
12 |
7 |
大沥商业步行街 |
大沥 |
西起振兴路,东至金贸大道 |
4829 |
12 |
8 |
海辉路 |
桂城 |
西起南二路,东至南五路 |
4155 |
12 |
9 |
黄歧商业街 |
大沥 |
北起北环路,南至鄱阳路 |
4155 |
12 |
10 |
广佛公路④ |
大沥 |
西起北村公路,东至广佛边界 |
4042 |
12 |
11 |
紫金城特色美食街 |
桂城 |
北起夏西工业区,南至佛平三路 |
3930 |
12 |
12 |
广佛公路② |
大沥 |
西起广云路,东南至广佛高速公路 |
3930 |
12 |
13 |
新风路 |
大沥 |
北起广佛公路,南至广云公路 |
3817 |
12 |
14 |
图强路 |
大沥 |
北起广佛公路,南至广云公路 |
3817 |
12 |
15 |
南海大道北③ |
桂城 |
北起南桂东路,南至南新一路 |
3705 |
12 |
16 |
宏威路 |
大沥 |
北起鄱阳路,南至广佛公路 |
3705 |
12 |
17 |
大兴路 |
大沥 |
北起G321国道,南至广云路 |
3705 |
12 |
18 |
佛平二路 |
桂城 |
西起佛山涌,东至桂澜路 |
3592 |
12 |
19 |
南四路 |
桂城 |
北起海辉路,南至佛平路 |
3592 |
12 |
20 |
广佛公路③ |
大沥 |
西起广佛高速,东至盐步大道 |
3592 |
12 |
21 |
岐西路 |
大沥 |
北起北环路,南至广佛路 |
3592 |
12 |
22 |
江浦东路 |
西樵 |
西起碧玉大道,东至樵高路 |
3545 |
12 |
23 |
太平大道 |
大沥 |
西起许海中学,东至G325国道 |
3480 |
12 |
24 |
桂丹路(罗村段)① |
罗村 |
西起水岸街,东至北湖三路 |
3370 |
12 |
25 |
天佑六路 |
桂城 |
北起佛平路,南至南新一路 |
3368 |
12 |
26 |
南海大道北① |
桂城 |
北起海七路,南至海三路 |
3368 |
12 |
27 |
黄海路 |
大沥 |
北起北环路,南至广佛路 |
3368 |
12 |
28 |
鄱阳路② |
大沥 |
西起宏威路,东至广州西环高速 |
3368 |
12 |
29 |
江浦西路 |
西樵 |
西起樵乐路,东至江浦东路 |
3313 |
12 |
30 |
洲村路 |
里水 |
西起时代糖果社区,东至桥兴大街 |
3256 |
12 |
31 |
南六路 |
桂城 |
北起东海花园,南至海六路 |
3255 |
12 |
32 |
体育路 |
大沥 |
北起联窖路,南至G321国道 |
3255 |
12 |
33 |
平洲美食城 |
桂城 |
北起南港大街,南至南港路 |
3255 |
12 |
34 |
联星大道② |
罗村 |
西北起桂丹路,东南至佛山大道北 |
3253 |
12 |
35 |
桂平西路 |
桂城 |
西起桂澜路,东至华翠南路 |
3143 |
12 |
36 |
海三西路 |
桂城 |
西起文庆路,东至南一路 |
3143 |
12 |
37 |
竹基路 |
大沥 |
北起风东村北街,南至广云路 |
3143 |
12 |
38 |
江南路 |
大沥 |
西起G321国道,东至邓南路 |
3143 |
12 |
39 |
联星大道① |
罗村 |
北起机场路,南至桂丹路 |
3135 |
12 |
40 |
新湖二路 |
罗村 |
北起桂丹路,南至南湖一路 |
3135 |
12 |
41 |
樵乐路① |
西樵 |
北起长堤路,南至江浦西路 |
3080 |
12 |
42 |
天佑北路 |
桂城 |
北起佛平路,南至南桂东路 |
3030 |
12 |
43 |
南三路 |
桂城 |
北起海辉路,南至佛平路 |
3030 |
12 |
44 |
新城大道 |
大沥 |
北起G321国道,南至城南二路 |
3030 |
12 |
45 |
鄱阳路① |
大沥 |
西起北村公路(南盐公路),东至宏威路 |
3030 |
12 |
46 |
兴隆路 |
大沥 |
北起环镇路,南至G321国道 |
3030 |
12 |
47 |
教育路(大沥) |
大沥 |
西起兴隆路,东至沥东路 |
3030 |
12 |
48 |
广佛新干线 |
大沥 |
西起龙蛇三村东街,东至盐步大道 |
3030 |
12 |
49 |
罗湖一路 |
罗村 |
西起乐园路,东至罗湖中路 |
3018 |
12 |
50 |
南一路 |
桂城 |
北起海七路,南至海三路 |
2918 |
12 |
51 |
天佑三路 |
桂城 |
北起佛平路,南至南新三路 |
2918 |
12 |
52 |
东约大道(桂城) |
桂城 |
北起佛平二路,南至东约村道 |
2918 |
12 |
53 |
广佛公路① |
大沥 |
西北起松岗大道南,东南至广云路 |
2918 |
12 |
54 |
邓南路 |
大沥 |
北起联窖路,南至G321国道 |
2918 |
12 |
55 |
新市路 |
大沥 |
西起海北大道,东至东和路 |
2918 |
12 |
56 |
里水大道北 |
里水 |
北起新兴路,南至石荣工业路 |
2911 |
12 |
57 |
大正路 |
九江 |
北起九江大道,南至船栏街 |
2910 |
12 |
58 |
新湖一路 |
罗村 |
北起桂丹路,南至佛罗路 |
2900 |
12 |
59 |
桂丹路(罗村段)② |
罗村 |
西起北湖三路,东至沈海高速公路 |
2900 |
12 |
60 |
有为大道 |
丹灶 |
西起樵丹公路,东至商业大道 |
2858 |
12 |
61 |
永安路(桂城) |
桂城 |
西南起佛平五路,东北至南港路 |
2805 |
12 |
62 |
金贸大道 |
大沥 |
北起广云路,南至广佛路 |
2805 |
12 |
63 |
沙溪路 |
大沥 |
北起三乡路,南至沿江路 |
2805 |
12 |
64 |
联和大道 |
罗村 |
北起恒桂中路,南至桂丹路 |
2783 |
12 |
65 |
碧玉大道 |
西樵 |
北起江浦路,南至校前路 |
2732 |
12 |
66 |
天佑二路 |
桂城 |
北起佛平路,南至南桂东路 |
2693 |
12 |
67 |
官窑大道 |
狮山 |
北起市场四路,南到驿园路 |
2693 |
12 |
68 |
金凤一路 |
大沥 |
西起新城大道,东至竹基路 |
2693 |
12 |
69 |
广云路 |
大沥 |
西起松岗大道南,东至振兴路 |
2693 |
12 |
70 |
盐步直街 |
大沥 |
西南起海傍南路,东北至盐步大道 |
2693 |
12 |
71 |
三乡路 |
大沥 |
西起广州西环高速,东至白沙二桥 |
2693 |
12 |
72 |
太行路 |
里水 |
西起里水桥,东至丰岗大桥 |
2681 |
12 |
73 |
商业大道(丹灶) |
丹灶 |
北起海宁路,南至步行街 |
2630 |
12 |
74 |
广丰路 |
丹灶 |
西起富民路二街,东至商业大道 |
2630 |
12 |
75 |
民富路 |
丹灶 |
北起有为大道,南至工业大道 |
2630 |
12 |
76 |
大德路 |
桂城 |
西起佛平五路,东至明德路 |
2580 |
12 |
77 |
叠窖路② |
桂城 |
北起文华北路,南至海三西路 |
2580 |
12 |
78 |
海三路 |
桂城 |
西起南一路,东至桂澜路 |
2580 |
12 |
79 |
海五路 |
桂城 |
西起南一路,东至桂澜路 |
2580 |
12 |
80 |
明德路 |
桂城 |
北起南港路,南至永安路 |
2580 |
12 |
81 |
南新五路 |
桂城 |
西起佛山涌,东至天佑北路 |
2580 |
12 |
82 |
海四路 |
桂城 |
西起叠南村道,东至灯湖西路 |
2580 |
12 |
83 |
振兴路(大沥) |
大沥 |
北起广云路,南至钟边路 |
2580 |
12 |
84 |
盐步大道② |
大沥 |
北起穗盐西路,南至环镇北路 |
2580 |
12 |
85 |
渤海路 |
大沥 |
北起洪湖路,南至广佛路 |
2580 |
12 |
86 |
南海路 |
大沥 |
北起广佛路,南至联和路 |
2580 |
12 |
87 |
新兴路 |
里水 |
北起里水大道北,南至沿江西路 |
2566 |
12 |
88 |
民丰路 |
丹灶 |
西起丹灶村道,东至珍丰路 |
2517 |
12 |
89 |
樵高路 |
西樵 |
西北起海北东路,东南至官山涌 |
2499 |
12 |
90 |
海八路 |
桂城 |
西起谢叠大桥,东至桂澜路 |
2468 |
12 |
91 |
梅园大道 |
桂城 |
西南起平西村道,东北至永安南路 |
2468 |
12 |
92 |
市场一路 |
狮山 |
西起官窑大道路,东至教育路 |
2468 |
12 |
93 |
华翠南路① |
桂城 |
北起佛平三路,南至东平路 |
2468 |
12 |
94 |
朝阳路 |
里水 |
西起里水大道北,东至新兴路 |
2451 |
12 |
95 |
文化街 |
罗村 |
北起桂丹路,南至府前路 |
2430 |
12 |
96 |
乐城二路南 |
罗村 |
北起桂丹路,南至联星大道 |
2430 |
12 |
97 |
府前路 |
罗村 |
西起南湖一路,东至南湖二路 |
2430 |
12 |
98 |
罗湖中路 |
罗村 |
北起桂丹路,南至佛罗路 |
2430 |
12 |
99 |
珍丰路 |
丹灶 |
北起商业大道,南至沙田巷 |
2403 |
12 |
100 |
永安南路 |
桂城 |
北起佛平五路,南至平州水道 |
2356 |
8 |
101 |
南新三路 |
桂城 |
西起佛山涌,东至桂澜路 |
2356 |
8 |
102 |
文华北路 |
桂城 |
北起海八西路,南至海三西路 |
2356 |
8 |
103 |
南新四路 |
桂城 |
西起佛山涌,东至天佑六路 |
2356 |
12 |
104 |
桂业南路 |
桂城 |
北起季华东路,南至教育路 |
2356 |
8 |
105 |
松风路 |
狮山 |
北起沿江南路,南至文明西路 |
2356 |
8 |
106 |
辉海路 |
大沥 |
北起广佛路,南至联和路 |
2356 |
8 |
107 |
G325国道 |
大沥 |
北起广云路,南至沈海高速公路 |
2356 |
8 |
108 |
夏平西路 |
桂城 |
西南起佛平路,东北至桂澜路 |
2356 |
8 |
109 |
城南路 |
罗村 |
西起下柏工业大道东,东至城中路 |
2313 |
8 |
110 |
长堤路 |
西樵 |
西起樵乐路,东至樵金中路 |
2267 |
8 |
111 |
朝安路 |
西樵 |
北起长堤路,南至江浦西路 |
2267 |
8 |
112 |
叠窖路① |
桂城 |
北起海八路,南至文华北路 |
2243 |
8 |
113 |
夏西大道 |
桂城 |
北起南平西路,南至夏平西路 |
2243 |
8 |
114 |
平东大道 |
桂城 |
西起永安南路,东至玉器街 |
2243 |
8 |
115 |
南新一路 |
桂城 |
西起天佑六路,东至桂澜路 |
2243 |
8 |
116 |
叠滘大道 |
桂城 |
西起文华北路,东至叠滘路 |
2243 |
8 |
117 |
南兴大街 |
桂城 |
北起南桂东路,南至南新三路 |
2243 |
8 |
118 |
季华东路 |
桂城 |
西起桂澜中路,东至巷口坊路 |
2243 |
8 |
119 |
平西街 |
桂城 |
西起石龙南路,东至梅园大道 |
2243 |
8 |
120 |
教育路(狮山) |
狮山 |
北起风源东路,南至永安大道 |
2243 |
8 |
121 |
华翠南路② |
桂城 |
北起东平路,南至怡海路 |
2243 |
8 |
122 |
东升路 |
里水 |
西起里水大道北,东至振兴路 |
2221 |
8 |
123 |
乐城三路北 |
罗村 |
北起机场路,南至桂丹路 |
2195 |
8 |
124 |
海北东路 |
西樵 |
西起民强中路,东至樵高路 |
2150 |
8 |
125 |
龙泉路 |
西樵 |
北起江浦路,南至登山大道东 |
2150 |
8 |
126 |
南新二路 |
桂城 |
西起天佑一路,东至中心大街 |
2131 |
8 |
127 |
起凤东路 |
狮山 |
西起振兴北路,东至教育路 |
2131 |
8 |
128 |
永安路(狮山) |
狮山 |
西起长安路,东至三环路 |
2131 |
8 |
129 |
松岗大道① |
狮山 |
北起联表小学,南至沿江北路(狮山) |
2131 |
8 |
130 |
永安大道(狮山) |
狮山 |
北起教育路,南至佛山一环 |
2131 |
8 |
131 |
穗盐大道 |
大沥 |
西起佛山一环,东至广州环城高速 |
2131 |
8 |
132 |
东约大道(大沥) |
大沥 |
北起新村一路,南至广佛路 |
2131 |
8 |
133 |
北海路 |
大沥 |
北起鄱阳路,南至广佛路 |
2131 |
8 |
134 |
儒林路 |
九江 |
西北起明达路,东南至G325 |
2106 |
8 |
135 |
振兴路(里水) |
里水 |
北起新兴路,南至沿江路 |
2106 |
8 |
136 |
北湖一路 |
罗村 |
北起罗村实验小学,南至桂丹路 |
2078 |
8 |
137 |
城中路 |
罗村 |
西北起长庚路,东南至沿江中路 |
2078 |
8 |
138 |
金湖一街 |
罗村 |
北起状元路,南至桂丹路 |
2078 |
8 |
139 |
乐城三路南 |
罗村 |
北起乐城二路南,南至联星大道 |
2078 |
8 |
140 |
教育路(桂城) |
桂城 |
西起桂澜路,东至巷口坊路 |
2018 |
8 |
141 |
海六路 |
桂城 |
西起南一路,东至灯湖西路 |
2018 |
8 |
142 |
东平路 |
桂城 |
西起桂澜路,东至华翠南路 |
2018 |
8 |
143 |
东信南路 |
桂城 |
北起南港路,南至桂平东路 |
2018 |
8 |
144 |
长安路 |
狮山 |
西南起小塘工业大道,东北至三环东路 |
2018 |
8 |
145 |
西湖路 |
大沥 |
西起北村公路,东至黄海路 |
2018 |
8 |
146 |
城南二路 |
大沥 |
西起国道G325,东至竹基南路 |
2018 |
8 |
147 |
盐步大道① |
大沥 |
北起广佛公路,南至穗盐西路 |
2018 |
8 |
148 |
平地大道 |
大沥 |
北起德政路,南至广佛路 |
2018 |
8 |
149 |
水头大道 |
大沥 |
北起广佛路,南至永安路 |
2018 |
8 |
150 |
外滩中路 |
罗村 |
北起佛罗路,南至外滩南路 |
1960 |
8 |
151 |
宝石西路 |
桂城 |
西起桂澜路,东至佛山一环 |
1906 |
8 |
152 |
中心大街 |
桂城 |
北起东平路,南至怡海路 |
1906 |
8 |
153 |
商业大道(狮山) |
狮山 |
西起工业大道,东至松岗大道 |
1906 |
8 |
154 |
环镇北路 |
大沥 |
西北起盐步直街道,东南至盐秀路 |
1906 |
8 |
155 |
松岗大道② |
狮山 |
北起沿江南路(狮山),南至广梧高速路 |
1906 |
8 |
156 |
洛浦路 |
九江 |
西起教育路,东至大正路 |
1876 |
8 |
157 |
康宁路 |
里水 |
西起红旗酒楼,东至新兴路 |
1876 |
8 |
158 |
和顺大道(里水) |
里水 |
北起沿江南路(和顺),南至和顺汽车站 |
1876 |
8 |
159 |
金湖三街 |
罗村 |
北起状元路,南至桂丹路 |
1843 |
8 |
160 |
樵金中路(西樵) |
西樵 |
北起樵高路,南至江浦东路 |
1802 |
8 |
161 |
夏北大道 |
桂城 |
北起佛山一环,南至南平西路 |
1793 |
8 |
162 |
巷口坊大道 |
桂城 |
北起季华东路,南至教育路 |
1793 |
8 |
163 |
狮城路 |
狮山 |
北起国道G321,南至博爱中路 |
1793 |
8 |
164 |
桃园一路 |
狮山 |
西起工业大道,东至禅炭路 |
1793 |
8 |
165 |
永安大道西(松岗) |
狮山 |
北起松夏大道东,南至工业大道东 |
1793 |
8 |
166 |
华夏东路 |
大沥 |
西起盐步大道,东至虎榜市场路 |
1793 |
8 |
167 |
中南路 |
大沥 |
北起鄱阳路,南至西湖路 |
1793 |
8 |
168 |
洪湖路 |
大沥 |
西起北村公路,东至黄海路 |
1793 |
8 |
169 |
祖社直街 |
九江 |
西起儒林路,东至大正路 |
1761 |
8 |
170 |
西圣路 |
九江 |
西起教育路,东至儒林路 |
1761 |
8 |
171 |
樵金中路(丹灶) |
丹灶 |
北起桂丹路,南至新裕路 |
1721 |
8 |
172 |
樵乐路② |
西樵 |
西起三厂大道,东至社头路 |
1686 |
8 |
173 |
樵华大道 |
西樵 |
北起白云街,南至樵高路 |
1686 |
8 |
174 |
人民中路 |
狮山 |
西起人民中路,东至俊景中路 |
1681 |
8 |
175 |
思贤路 |
狮山 |
西起一环路,东至三环东路 |
1681 |
8 |
176 |
石塘路 |
狮山 |
西北起工业大道西,东南至桃园东路 |
1681 |
8 |
177 |
建设西路 |
大沥 |
西起兴路,东至盐步大道 |
1681 |
8 |
178 |
市场路 |
大沥 |
北起德政路,南至广佛路 |
1681 |
8 |
179 |
万安西路 |
九江 |
北起万安桥,南至桂香街 |
1646 |
8 |
180 |
奇腾路 |
九江 |
西起船栏街,东至G325国道 |
1646 |
8 |
181 |
花园大道 |
里水 |
西起和顺大道,东至市场一路 |
1646 |
8 |
182 |
南湖一路 |
罗村 |
北起桂丹路,南至佛罗路 |
1608 |
8 |
183 |
沿江南路(塱沙村) |
罗村 |
北起新光源产业基地,南至下沙西街 |
1608 |
8 |
184 |
文沙路 |
丹灶 |
北起桂丹路,南至金业路 |
1607 |
8 |
185 |
夏沙路 |
丹灶 |
北起桂丹路,南至金业路 |
1607 |
8 |
186 |
丹灶大道 |
丹灶 |
北起桂丹路,南至商业大道 |
1607 |
8 |
187 |
S363省道 |
西樵 |
西起太平市场,东至官太路 |
1569 |
8 |
188 |
二环路 |
狮山 |
北起长安路,南至站前路 |
1569 |
8 |
189 |
建设东路 |
大沥 |
西起盐步大道,东至虎榜市场路 |
1569 |
8 |
190 |
北村公路 |
大沥 |
北起潘阳路,南至广佛路 |
1569 |
8 |
191 |
明达路 |
九江 |
西起儒林路,东至大正路 |
1531 |
8 |
192 |
清平路 |
九江 |
西南起沙龙路,东北至万安西路 |
1531 |
8 |
193 |
上北大道 |
九江 |
北起龙高路,南至樵江路 |
1531 |
8 |
194 |
市场一路(和顺) |
里水 |
西起和顺大道,东至花园大道 |
1531 |
8 |
195 |
横江大道 |
丹灶 |
西起横江铁料城,东至横江大桥 |
1494 |
8 |
196 |
横江海滨路 |
丹灶 |
北起横江大道,南至详龙路 |
1494 |
8 |
197 |
俊景中路 |
狮山 |
西起红星北路,东至狮城路 |
1456 |
8 |
198 |
振兴北路(狮山) |
狮山 |
北起驿园西路,南至官华路 |
1456 |
8 |
199 |
兴祥路 |
狮山 |
西起一环路,东至三环东路 |
1456 |
8 |
200 |
岭南路 |
大沥 |
北起联江东路,南至雅瑶桥 |
1456 |
8 |
201 |
河西大道 |
大沥 |
西起联平路,东至砂砖厂路 |
1456 |
8 |
202 |
太平路 |
九江 |
西北起洛浦路,东南至G325 |
1416 |
8 |
203 |
建中路 |
九江 |
北起洛浦路,南至祖社直街 |
1416 |
8 |
204 |
民康路 |
九江 |
北起向明路,南至教北路 |
1416 |
8 |
205 |
万安二马路 |
九江 |
北起万安西路,南至清平路 |
1416 |
8 |
206 |
详瑞路 |
九江 |
西北起沙龙路,东南至桂香街 |
1416 |
8 |
207 |
联沙大道 |
丹灶 |
西起横江大桥,东至中心公路 |
1380 |
8 |
208 |
文化路 |
狮山 |
西起华涌村道,东至佛山一环 |
1344 |
8 |
209 |
鼎安路 |
丹灶 |
北起罗下西路,南起罗西路 |
1266 |
8 |
210 |
樵金北路 |
丹灶 |
北起水口路,南至西联大道 |
1266 |
8 |
211 |
凤源西路 |
狮山 |
西起石市路,东至教育路(狮山) |
1231 |
8 |
212 |
永兴街 |
丹灶 |
西起中山下街,东至鼎安路 |
1153 |
8 |
213 |
唐中路 |
狮山 |
西南起唐南路,东北至长安路 |
1119 |
8 |
六、基准地价修正体系
特别说明:基准地价修正体系适用于各用途集体建设用地网格点基准地价,不适用于各用途集体建设用地级别、区片基准地价,敬请留意。
(一)集体商业用地宗地地价修正系数体系
1. 容积率(楼层)修正
商业用地容积率或楼层修正不能同时使用,只能取其中一种方法进行修正。
(1)容积率修正
表5 集体商业用地楼面基准地价容积率修正系数表
容积率 |
≤2 |
2 |
≥5 |
修正系数 |
1.0 |
(2/ r)1/2 |
0.6325 |
注:①.商业容积率等于商业总建筑面积除以总用地面积;
②.评估待开发项目宜采用容积率修正,修正后得到的是对应容积率下的楼面地价;
③.当宗地容积率小于1时,商业用地总价=基准地价×容积率修正×其他修正×商业所分摊的用地面积(宗地整体容积率=宗地上总建筑面积÷总用地面积);
④.当宗地整体容积率大于或等于1时,商业用地总价=基准地价×容积率修正×其他修正×商业建筑面积。
(2)楼层修正
表6 集体商业用地楼面基准地价楼层修正系数表
楼层 |
首层 |
第二层 |
第三层 |
第四层及以上 |
修正系数 |
1.0 |
0.75 |
0.58 |
0.42 |
注:①.楼层修正仅适用于整体容积率大于1的建成项目;
②.当某层商业用房的基准地价修正后低于所在地段的住宅用途的基准地价时,取其所在地段住宅用途的基准地价;
③.已建成项目宜采用楼层修正。
2. 期日修正
待估宗地的评估日期与基准地价设定的基准日期如不一致时,需根据政府发布的地价指数或市场状况进行期日修正。
3. 临街宽度修正
(1)临商业路线价区段
表7 集体商业用地临商业路线价区段宽度修正系数表
深度(米) |
v<3 |
3≤v≤5 |
5<v≤8 |
8<v≤12 |
>12 |
修正系数 |
0.97 |
1.00 |
1.02 |
1.04 |
1.06 |
注:①.仅适用于临商业路线价区段的标准铺面修正;
②.设定标准铺面为宽3-5米,进深8-12米的临街铺面。
(2)临一般商业街道(非商业路线价区段)
表8 集体商业用地临一般街道宽度修正系数表
深度(米) |
v<4 |
4 |
4<v≤6 |
6<v≤8 |
>8 |
修正系数 |
0.99 |
1.00 |
1.01 |
1.02 |
1.03 |
注:①.仅适用于一般街道(非商业路线价区段)的标准铺面修正;
②.设定标准铺面为宽4米,进深8米的临街铺面。
4. 临街深度修正
(1)临商业路线价区段
表9 集体商业用地临商业路线价区段深度修正系数表
深度(米) |
v<2 |
2≤v≤4 |
4<v≤6 |
6<v<8 |
8≤v≤12 |
>12 |
修正系数 |
1.45 |
1.32 |
1.20 |
1.12 |
1.05 |
1.00 |
注:①.仅适用于临商业路线价区段的标准铺面修正;
②.设定标准铺面为宽3-5米,进深8-12米的临街铺面。
(2)临一般商业街道(非商业路线价区段)
表10 集体商业用地临一般街道深度修正系数表
深度(米) |
v<2 |
2≤v≤4 |
4<v≤6 |
6<v<8 |
≥8 |
修正系数 |
1.55 |
1.35 |
1.20 |
1.08 |
1.00 |
说明:(1)仅适用于一般街道(非商业路线价区段)的标准铺面修正;
(2)设定标准铺面为宽4米,进深8米的临街铺面。
5. 商业集聚度修正
说明:商业集聚度修仅适用于不临商业路线价的路段。
表11 集体商业用地商业聚集度修正指标说明及系数表
因子 |
指标标准 |
优 |
较优 |
一般 |
较劣 |
劣 |
商业聚集度 |
指标标准说明 |
临大型商务中心、大型购物广场、地铁站点出口、步行街等,商业氛围浓厚 |
临一般商业街道,专业市场、集贸市场等,商业氛围较好 |
该宗地周边商业设施能满足正常需求 |
该宗地周边商业设施能满足简单需求 |
该宗地周边无商业配套设施 |
修正系数 |
1.12 |
1.05 |
1.00 |
0.97 |
0.95 |
6. 交通条件修正
表12 集体商业用地交通条件修正指标说明及系数表
因子 |
指标标准 |
优 |
较优 |
一般 |
较劣 |
劣 |
交通条件 |
指标标准说明 |
地块周边交通便利,有混合型交通干道或生活型交通干道,或附近有大型客运站、地铁站、公车站等 |
地块周边交通道路较便利,有混合型交通次干道或生活型次干道,车辆和行人通行顺畅 |
地块周边交通条件一般,不影响行人和车辆通行 |
地块周边交通条件较差,道路拥挤,影响行人通行 |
地块周边交通条件不利于商业经营 |
修正系数 |
1.15 |
1.07 |
1.00 |
0.97 |
0.95 |
7. 使用年期修正
本次南海区集体商业用地参考国有土地最高使用年限,设定为40年,当待估宗地剩余使用年限少于40年时,应进行使用年限修正。
表13 集体商业用地土地剩余使用年限修正系数表
使用年限 |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
10 |
修正系数 |
0.0815 |
0.1567 |
0.2259 |
0.2897 |
0.3485 |
0.4027 |
0.4527 |
0.4987 |
0.5411 |
0.5802 |
使用年限 |
11 |
12 |
13 |
14 |
15 |
16 |
17 |
18 |
19 |
20 |
修正系数 |
0.6163 |
0.6495 |
0.6801 |
0.7083 |
0.7343 |
0.7582 |
0.7803 |
0.8006 |
0.8194 |
0.8366 |
使用年限 |
21 |
22 |
23 |
24 |
25 |
26 |
27 |
28 |
29 |
30 |
修正系数 |
0.8526 |
0.8672 |
0.8808 |
0.8932 |
0.9047 |
0.9153 |
0.9250 |
0.9340 |
0.9423 |
0.9499 |
使用年限 |
31 |
32 |
33 |
34 |
35 |
36 |
37 |
38 |
39 |
40 |
修正系数 |
0.9570 |
0.9635 |
0.9694 |
0.9749 |
0.9800 |
0.9847 |
0.9890 |
0.9930 |
0.9966 |
1.0000 |
8. 土地开发程度修正
本次南海区集体商业用地基准地价设定的开发程度为“三通一平”(宗地红线外通给水、通电、通路,宗地红线内土地平整),当待估宗地的土地开发程度达不到设定的“三通一平”时,应进行土地开发程度减价修正。
表14 集体商业用地土地开发程度减价修正表
单位:元/ m2(土地面积)
土地开发程度 |
设定开发项目及成本 |
合计 | |||
通给水 |
通路 |
通电 |
土地平整 | ||
数据统计范围 |
15-60 |
20-100 |
15-40 |
10-45 |
60-245 |
注:开发程度减价修正适用于待估宗地的实际土地开发程度达不到设定的“三通一平”时使用。
当待估宗地的开发程度超过设定的“三通一平”时,应进行土地开发程度加价修正。
表15 集体商业用地土地开发程度加价修正表
单位:元/ m2(土地面积)
土地开发程度 |
开发项目及成本 |
合计 | ||
通讯 |
通排水 |
通燃气 | ||
数据统计范围 |
10-50 |
15-45 |
20-40 |
45-135 |
注:开发程度加价修正适用于待估宗地的实际土地开发程度超过设定的“三通一平”时使用。
表16 集体商业用地个别因素修正指标说明及系数表
因子 |
指标标准 |
优 |
较优 |
一般 |
较劣 |
劣 |
---|---|---|---|---|---|---|
宗地形状 |
指标标准说明 |
形状规则,对土地利用极为有利 |
形状对土地利用较为有利 |
形状对土地利用无不良影响 |
形状不规则,对土地利用有一定影响 |
形状较差,对土地利用产生严重的影响 |
修正系数 |
1.03 |
1.02 |
1.00 |
0.98 |
0.97 | |
地势 |
指标标准说明 |
地势较高,排水通风条件好,不影响出入口设置 |
地势一般,通风排水条件一般,不影响出入口设置 |
地势较高,排水通风条件好,但出入通道设置受限 |
地势偏高,出入通道设置不便 |
地势偏低,不利于通风排水和出入口设置 |
修正系数 |
1.03 |
1.02 |
1.00 |
0.98 |
0.97 | |
地质条件 |
指标标准说明 |
地基坚固,不需要做加强处理 |
地基较稳固,略需处理 |
承载力一般,需要根据建设工程要求对地基做相应处理 |
属于河、涌、湖泊沉积地段,需要对地基加强处理 |
位于沼泽或湿地,或属于填埋地,需要对地基做特殊处理 |
修正系数 |
1.03 |
1.02 |
1.00 |
0.98 |
0.97 |
(二)集体住宅用地宗地地价修正系数体系
1. 容积率修正
表17 集体住宅用地楼面基准地价容积率修正系数表
容积率 |
≤2 |
2 |
≥4 |
修正系数 |
1.0 |
(2/ r)1/2.5 |
0.7579 |
注:①.容积率为建设项目综合容积率,即含裙楼商业、公建配套等的综合容积率;
②.评估待开发项目宜采用容积率修正,修正后得到的是对应容积率下的楼面地价;
③.容积率小于1时,宗地单位地价=基准地价×容积率修正×其他修正,住宅用地总价=宗地单位地价×住宅土地面积;
④.容积率大于或等于1时,宗地单位楼面地价=基准地价×容积率修正×其他修正,住宅用地总价=单位楼面地价×住宅建筑面积。
2. 期日修正
待估宗地的评估日期与基准地价设定的基准日期如不一致时,需根据政府发布的地价指数或市场状况进行期日修正。
3. 交通条件修正
表18 集体住宅用地交通条件修正指标说明及系数表
因子 |
指标标准 |
优 |
较优 |
一般 |
较劣 |
劣 |
交通条件 |
指标标准说明 |
地块周边交通便利,道路顺畅,临近生活型主干道或混合型主干道,附近有公车站、地铁站等 |
地块周边交通道路较便利,离公车站或地铁站较近,人车出行较顺畅 |
地块周边交通条件一般,基本能满足人车出行的需要 |
地块周边交通条件较差,道路拥挤,影响人车出行 |
地块周边交通条件不利于民众生活 |
修正系数 |
1.15 |
1.07 |
1.00 |
0.97 |
0.95 |
4. 使用年期修正
本次南海区集体住宅用地参考国有土地最高使用年限,设定为70年,当待估宗地剩余使用年限少于70年时,应进行使用年限修正。
表19 集体住宅用地土地剩余使用年限修正系数表
使用年限 |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
10 |
修正系数 |
0.0715 |
0.1379 |
0.1995 |
0.2568 |
0.3101 |
0.3595 |
0.4054 |
0.4481 |
0.4877 |
0.5245 |
使用年限 |
11 |
12 |
13 |
14 |
15 |
16 |
17 |
18 |
19 |
20 |
修正系数 |
0.5587 |
0.5905 |
0.6200 |
0.6474 |
0.6729 |
0.6965 |
0.7185 |
0.7389 |
0.7579 |
0.7755 |
使用年限 |
21 |
22 |
23 |
24 |
25 |
26 |
27 |
28 |
29 |
30 |
修正系数 |
0.7919 |
0.8071 |
0.8212 |
0.8343 |
0.8465 |
0.8578 |
0.8683 |
0.8781 |
0.8872 |
0.8956 |
使用年限 |
31 |
32 |
33 |
34 |
35 |
36 |
37 |
38 |
39 |
40 |
修正系数 |
0.9034 |
0.9107 |
0.9175 |
0.9237 |
0.9296 |
0.9350 |
0.9400 |
0.9447 |
0.9490 |
0.9531 |
使用年限 |
41 |
42 |
43 |
44 |
45 |
46 |
47 |
48 |
49 |
50 |
修正系数 |
0.9568 |
0.9603 |
0.9635 |
0.9665 |
0.9693 |
0.9719 |
0.9743 |
0.9765 |
0.9786 |
0.9806 |
使用年限 |
51 |
52 |
53 |
54 |
55 |
56 |
57 |
58 |
59 |
60 |
修正系数 |
0.9823 |
0.9840 |
0.9856 |
0.9870 |
0.9883 |
0.9896 |
0.9907 |
0.9918 |
0.9928 |
0.9937 |
使用年限 |
61 |
62 |
63 |
64 |
65 |
66 |
67 |
68 |
69 |
70 |
修正系数 |
0.9946 |
0.9954 |
0.9961 |
0.9968 |
0.9974 |
0.9980 |
0.9986 |
0.9991 |
0.9996 |
1.0000 |
5. 土地开发程度修正
本次南海区集体住宅用地基准地价设定的开发程度为“三通一平”(宗地红线外通给水、通电、通路,宗地红线内土地平整),当待估宗地的土地开发程度达不到设定的“三通一平”时,应进行土地开发程度减价修正。
表20 集体住宅用地土地开发程度减价修正表
单位:元/ m2(土地面积)
土地开发程度 |
设定开发项目及成本 |
合计 | |||
通给水 |
通路 |
通电 |
土地平整 | ||
数据统计范围 |
15-60 |
20-100 |
15-40 |
10-45 |
60-245 |
注:开发程度减价修正适用于待估宗地的实际土地开发程度达不到设定的“三通一平”时使用。
当待估宗地的开发程度超过设定的“三通一平”时,应进行土地开发程度加价修正。
表21 集体住宅用地土地开发程度加价修正表
单位:元/ m2(土地面积)
土地开发程度 |
开发项目及成本 |
合计 | ||
通讯 |
通排水 |
通燃气 | ||
数据统计范围 |
10-50 |
15-45 |
20-40 |
45-135 |
注:开发程度加价修正适用于待估宗地的实际土地开发程度超过设定的“三通一平”时使用。
6. 其他个别因素修正
表22 集体住宅用地个别因素修正指标说明及系数表
因子 |
指标标准 |
优 |
较优 |
一般 |
较劣 |
劣 |
---|---|---|---|---|---|---|
宗地形状 |
指标标准说明 |
形状规则,对土地利用极为有利 |
形状对土地利用较为有利 |
形状对土地利用无不良影响 |
形状不规则,对土地利用有一定影响 |
形状较差,对土地利用产生严重的影响 |
修正系数 |
1.03 |
1.02 |
1.00 |
0.98 |
0.97 | |
地势 |
指标标准说明 |
地势较高,排水通风条件好,不影响出入口设置 |
地势一般,通风排水条件一般,不影响出入口设置 |
地势较高,排水通风条件好,但出入通道设置受限 |
地势偏高,出入通道设置不便 |
地势偏低,不利于通风排水和出入口设置 |
修正系数 |
103 |
1.02 |
1.00 |
0.98 |
0.97 | |
地质条件 |
指标标准说明 |
地基坚固,不需要做加强处理 |
地基较稳固,略需处理 |
承载力一般,需要根据建设工程要求对地基做相应处理 |
属于河、涌、湖泊沉积地段,需要对地基加强处理 |
位于沼泽或湿地,或属于填埋地,需要对地基做特殊处理 |
修正系数 |
1.03 |
1.02 |
1.00 |
0.98 |
0.97 | |
环境条件 |
指标标准说明 |
临近水体水质优良 |
临近水体水质较好 |
临近水体水质无明显污染 |
临近水体水质明显污染 |
临近水体常年黑臭、腐败,不适宜居住 |
修正系数 |
1.03 |
1.02 |
1.00 |
0.98 |
0.97 |
(三)集体工业用地宗地地价修正系数体系
1. 容积率修正
考虑到佛山市鼓励工业用地集约发展以及对工业用地增加容积率不加收出让金的客观实际,此次工业用地不作容积率修正。
2. 期日修正
待估宗地的评估日期与基准地价设定的基准日期如不一致时,需根据政府发布的地价指数或市场状况进行期日修正。
3. 产业集聚度修正
表23 集体工业用地产业集聚度修正指标说明及系数表
因子 |
指标标准 |
优 |
一般 |
产业聚集度 |
指标标准说明 |
位于大型工业园区内,或周边的产业关联度大的区域 |
位于一般的区域 |
修正系数 |
1.10 |
1.00 |
4. 交通条件修正
表24 集体工业用地交通条件修正指标说明及系数表
因子 |
指标标准 |
优 |
较优 |
一般 |
较劣 |
劣 |
交通条件 |
指标标准说明 |
地块周边交通便利,有高速路、交通主干道经过,或临近货运站和港口码头 |
地块周边交通道路较便利,有混合型主干道、交通型次干道等,车辆出行顺畅 |
地块周边交通条件一般,基本能满足企业的需要 |
地块周边交通条件较差,道路拥挤,影响车辆通行 |
地块周边交通条件不利于企业经营 |
修正系数 |
1.15 |
1.07 |
1.00 |
0.97 |
0.95 |
5. 使用年期修正
本次南海区集体工业用地参考国有土地最高使用年限,设定为50年,当待估宗地剩余使用年限少于50年时,应进行使用年限修正。
表25 集体工业用地土地剩余使用年限修正系数表
使用年限 |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
10 |
修正系数 |
0.0604 |
0.1173 |
0.1710 |
0.2216 |
0.2694 |
0.3143 |
0.3567 |
0.3967 |
0.4344 |
0.4700 |
使用年限 |
11 |
12 |
13 |
14 |
15 |
16 |
17 |
18 |
19 |
20 |
修正系数 |
0.5035 |
0.5351 |
0.5648 |
0.5929 |
0.6194 |
0.6443 |
0.6679 |
0.6900 |
0.7109 |
0.7307 |
使用年限 |
21 |
22 |
23 |
24 |
25 |
26 |
27 |
28 |
29 |
30 |
修正系数 |
0.7492 |
0.7668 |
0.7833 |
0.7989 |
0.8135 |
0.8274 |
0.8404 |
0.8527 |
0.8643 |
0.8753 |
使用年限 |
31 |
32 |
33 |
34 |
35 |
36 |
37 |
38 |
39 |
40 |
修正系数 |
0.8856 |
0.8953 |
0.9045 |
0.9131 |
0.9213 |
0.9289 |
0.9362 |
0.9430 |
0.9494 |
0.9555 |
使用年限 |
41 |
42 |
43 |
44 |
45 |
46 |
47 |
48 |
49 |
50 |
修正系数 |
0.9612 |
0.9666 |
0.9717 |
0.9765 |
0.9810 |
0.9853 |
0.9893 |
0.9931 |
0.9966 |
1.0000 |
6. 土地开发程度修正
本次南海区集体工业用地基准地价设定的开发程度为“三通一平”(宗地红线外通给水、通电、通路,宗地红线内土地平整),当待估宗地的土地开发程度达不到设定的“三通一平”时,应进行土地开发程度减价修正。
表26 集体工业用地土地开发程度减价修正表
单位:元/ m2(土地面积)
土地开发程度 |
设定开发项目及成本 |
合计 | |||
通给水 |
通路 |
通电 |
土地平整 | ||
数据统计范围 |
15-60 |
20-100 |
15-40 |
10-45 |
60-245 |
注:开发程度减价修正适用于待估宗地的实际土地开发程度达不到设定的“三通一平”时使用。
当待估宗地的开发程度超过设定的“三通一平”时,应进行土地开发程度加价修正。
表27 集体工业用地土地开发程度加价修正表
单位:元/ m2(土地面积)
土地开发程度 |
开发项目及成本 |
合计 | ||
通讯 |
通排水 |
通燃气 | ||
数据统计范围 |
10-50 |
15-45 |
20-40 |
45-135 |
注:开发程度加价修正适用于待估宗地的实际土地开发程度超过设定的“三通一平”时使用。
7. 其他个别因素修正
表28 集体工业用地个别因素修正指标说明及系数表
因子 |
指标标准 |
优 |
较优 |
一般 |
较劣 |
劣 |
---|---|---|---|---|---|---|
宗地形状 |
指标标准说明 |
形状规则,对土地利用极为有利 |
形状对土地利用较为有利 |
形状对土地利用无不良影响 |
形状不规则,对土地利用有一定影响 |
形状较差,对土地利用产生严重的影响 |
修正系数 |
1.03 |
1.02 |
1.00 |
0.98 |
0.97 | |
地势 |
指标标准说明 |
地势较高,排水通风条件好,不影响出入口设置 |
地势一般,通风排水条件一般,不影响出入口设置 |
地势较高,排水通风条件好,但出入通道设置受限 |
地势偏高,出入通道设置不便 |
地势偏低,不利于通风排水和出入口设置 |
修正系数 |
103 |
1.02 |
1.00 |
0.98 |
0.97 | |
地质条件 |
指标标准说明 |
地基坚固,不需要做加强处理 |
地基较稳固,略需处理 |
承载力一般,需要根据建设工程要求对地基做相应处理 |
属于河、涌、湖泊沉积地段,需要对地基加强处理 |
位于沼泽或湿地,或属于填埋地,需要对地基做特殊处理 |
修正系数 |
1.03 |
1.02 |
1.00 |
0.98 |
0.97 |
(四)用地类型修正
在实际评估工作中常常会遇到非常见商业、住宅、工业类型的用地,根据中华人民共和国国家标准《土地利用现状分类》(GB/T 21010-2007,2007年8月10日),二级类用地中的某些用地类型若直接采用一级类用地类型对应的基准地价进行测算会出现地价过高或过低等问题,因此,我们根据各具体用地类型的收益能力差异,结合南海区集体土地利用现状,通过对南海区二级类用地价格差异的统计分析特制定了《用地类型修正系数表》,以供参考选用。同时适用表中所列用地类型中的两种或两种以上时,根据针对性原则确定其中一个,不得重复修正。
表29 南海区集体土地用地类型修正系数表
用地 类别 |
用地类型 |
适用基准地价类型 |
修正 系数 |
备注 |
---|---|---|---|---|
商服用地 |
批发零售用地 |
商业 |
1.0 |
批发零售用地指主要用于商品批发、零售的用地。包括商场、商店、超市、各类批发(零售)市场等及其附属的小型仓库、车间、工场等的用地。 |
住宿餐饮用地 |
0.75 |
住宿餐饮用地指主要用于提供住宿、餐饮服务的用地。包括宾馆、酒店、饭店、旅馆、招待所、度假村、餐厅、酒吧等。 | ||
商务金融用地 |
0.8 |
商务金融用地指企业、服务业等办公用地,以及经营性的办公场所用地。包括写字楼、商业性办公场所、金融活动场所和企业厂区外独立的办公场所等用地。 | ||
加油站用地 |
1.5 |
加油站用地指主要用于加油站及其附属的小型仓库、车间、办公场地等的用地。 | ||
其它商服用地 |
0.8 |
其它商服用地指上述用地以外的其他商业、服务业用地。包括洗车场、洗染店、废旧物资回收站、维修网点、照相馆、理发美容店、洗浴场所等用地。 | ||
住宅用地 |
宅基地 |
住宅 |
1.0 |
农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地。含宅基地、农民公寓。 |
公共管理与公共服务用地 |
公共设施用地 |
工业 |
1.0 |
公共设施用地指用于城乡基础设施的用地。包括给排水、供电、供热、供气、邮政、电信、消防、环卫、公用设施维修等用地。不含负责营运上述项目单位营业办公用地。 |
风景名胜设施用地 |
住宅 |
0.7 |
风景名胜设施用地指风景名胜(包括名胜古迹、旅游景点、革命遗址等)景点及管理机构的建筑用地。景区内的其它用地按现状归入相应地类。 | |
机关团体用地 |
0.7 |
机关团体用地指用于党政机关、社会团体、群众自治组织等的用地。 | ||
新闻出版用地 |
0.75 |
新闻出版用地指用于广播电台、电视台、电影厂、报社、杂志社、通讯社、出版社等的用地。 | ||
科教用地 |
0.7 |
科教用地指用于各类教育,独立的科研、勘测、设计、技术推广、科普等的用地。 | ||
文体娱乐用地 |
0.7 |
文体娱乐用地指用于各类文化、体育、娱乐及公共广场等的用地。 | ||
医卫慈善用地 |
0.7 |
医卫慈善用地指用于医疗保健、卫生防疫、急救康复、医检药检、福利救助等的用地。 | ||
工矿仓储用地 |
工业用地 |
工业 |
1.0 |
工业用地指工业生产及直接为工业生产服务的附属设施用地。 |
仓储用地 |
1.3 |
仓储用地指用于物资储备、中转的场所用地。 | ||
都市型 工业用地 |
1.5 |
都市型工业用地是指可建成都市工业区或融合工业生产、工业办公、商服及其他配套服务业的都市产业综合体的用地,可使用国有或集体建设用地。 | ||
交通运输用地 |
铁路用地 |
工业 |
0.75 |
铁路用地指用于铁道线路、轻轨、场站的用地。包括设计内的路堤、路堑、道沟、桥梁、林木等用地。 |
公路用地 |
0.8 |
公路用地指用于国道、省道、县道和乡道的用地。包括设计内的路堤、路堑、道沟、桥梁、林木及直接为其服务的附属用地。 | ||
汽车站及其他 附属用地 |
1.2 |
汽车站、停车场及其他附属用地 | ||
港口码头用地 |
1.0 |
港口码头用地指用于人工修建的客运、货运、捕捞及工作船舶停靠的场所及其附属建筑物的用地,不包括常水位以下部分。 | ||
管道运输用地 |
1.0 |
管道运输用地指用于运输煤炭、石油、天然气等管道及其相应附属设施的地上部分用地。 | ||
街巷用地 |
0.7 |
街巷用地指用于城镇、村庄内部公用道路(含立交桥)及行道树的用地。包括公共停车场、汽车客货运输站点及停车场等用地。 | ||
特殊用地 |
宗教用地 |
住宅 |
0.5 |
宗教用地指专门用于宗教活动的庙宇、寺院、道观、教堂等宗教自用地。 |
殡葬用地 |
0.85 |
殡葬用地指陵园、墓地、殡葬场所用地。 |
七、基准地价修正体系的运用说明
应用基准地价系数修正法评估宗地地价,是利用南海区集体建设用地基准地价和宗地地价修正系数表等评估成果,按照替代原则,就待估宗地的区域条件和个别条件与其所处区域的平均条件相比较,并对照修正系数表,选取相应的修正系数对基准地价进行修正,从而求取待估宗地在估价期日价格的方法。其主要步骤如下:
资料主要包括:基准地价图(表)、宗地地价修正系数表和相应的应用说明表;宗地自身条件、宗地图、宗地建筑平面图等图件资料;实地勘察待估宗地,掌握待估宗地坐落位置、形状、土地利用状况、基础设施条件、道路交通状况以及周围环境等情况。
按照土地利用分类和影响方式,将待估宗地的土地用地类型归类到基准地价对应的商业、住宅和工业用地中,确定待估宗地所在的位置,查找待估宗地对应用途的网格点基准地价,需要注意的是,本次南海区集体商业、住宅和工业网格点基准地价是楼面地价,若要计算地面地价,则分别乘以其设定的容积率,其中商业和住宅为2.0,工业为1.0。最后选择相应的宗地地价修正系数表和因素条件说明表。
通过实地调查和图上量算,获取各类影响宗地地价的区位因素条件,并匹配区位因素条件说明表的优劣等级在区位修正系数表查取修正系数;根据宗地的土地利用状况资料,获取各类影响宗地地价的个别因素条件(容积率、使用年期、开发程度等),并根据因素条件在相应修正系数表查取条件对应的个别因素修正系数。
将宗地的区域因素和个别因素指标条件与宗地地价对应的因素修正系数表的条件描述进行比较,确定因素修正系数。
1. 商业用地宗地地价计算公式
(1)当容积率小于1时
不存在商业路线价时,计算公式为:
商业用地单位面积地价=(商业网格点基准地价×容积率修正×期日修正×临街宽度修正×临街深度修正×商业集聚度修正×其他个别因素修正±开发程度修正)×交通条件修正×使用年期修正×用地类型修正
商业用地总地价=商业用地单位面积地价×商业所分摊的土地面积
存在商业路线价时,计算公式为:
商业用地单位面积地价=[(路线价×标准深度内土地面积+商业网格点基准地价×标准深度外土地面积)÷商业所分摊的土地面积×容积率修正×期日修正×临街宽度修正×临街深度修正×其他个别因素修正±开发程度修正] ×交通条件修正×使用年期修正×用地类型修正
其中:标准深度外土地面积=总土地面积-标准深度内土地面积
商业用地总地价=商业用地单位面积地价×商业所分摊的土地面积
(2)当容积率大于或等于1时
A、能获取建筑物容积率指标时,采用容积率修正:
不存在商业路线价时,计算公式为:
商业用地平均楼面地价=(商业网格点基准地价×容积率修正×期日修正×临街宽度修正×临街深度修正×商业集聚度修正×其他个别因素修正±开发程度修正÷宗地整体容积率)×交通条件修正×使用年期修正×用地类型修正
商业用地总地价=商业用地平均楼面地价×商业用地总建筑面积
商业用地单位面积地价=商业用地总地价 ÷ 商业用地分摊的土地面积
存在路线价加价时,计算公式为:
商业用地平均楼面地价=[(路线价×标准深度内建筑面积+商业网格点基准地价×标准深度外建筑面积)÷ 商业用地总建筑面积×容积率修正×期日修正×临街宽度修正×临街深度修正×其他个别因素修正±开发程度修正÷宗地整体容积率] ×交通条件修正×使用年期修正×用地类型修正
商业用地总地价=商业用地平均楼面地价×商业用地总建筑面积
商业用地单位面积地价=商业用地总地价÷ 商业用地分摊土地面积
B、地上建筑物已建成,但仅能够获取楼层数量指标时,采用楼层修正:
不存在路线价时,计算公式为:
商业用地某层楼面地价=(网格点基准地价×某楼层对应的楼层修正系数×期日修正×临街宽度修正×临街深度修正×商业集聚度修正×其他个别因素修正±开发程度修正÷宗地整体容积率)×交通条件修正×使用年期修正×用地类型修正
某楼层地价=商业用地某层楼面地价×商业某层建筑面积
总地价=各楼层地价之和
存在路线价时,计算公式为:
商业用地某层楼面地价=[(路线价×标准深度内建筑面积+商业网格点基准地价×标准深度外建筑面积)÷某层总建筑面积×某楼层对应的楼层修正系数×期日修正×临街宽度修正×临街深度修正×其他个别因素修正±开发程度修正÷宗地整体容积率] ×交通条件修正×使用年期修正×用地类型修正
某楼层地价=商业用地某层楼面地价×商业某层建筑面积
总地价=各楼层地价之和
(3)特别说明
A、在采用楼层修正系数进行修正时,当某层仅经楼层修正后的楼面地价低于所在地段的住宅用途网格点基准地价时,取其所在地段住宅用途网格点基准地价;
B、不临商业路线价区段的商业用地在进行临街宽度或临街深度修正时,选取临一般商业街道对应的修正系数。
2. 住宅用地宗地地价计算公式
(1)当容积率小于1时
住宅用地单位面积地价=(住宅网格点基准地价×容积率修正×期日修正×其他个别因素修正±开发程度修正)×交通条件修正×使用年期修正×用地类型修正
住宅用地总地价=住宅用地单位面积地价×住宅所分摊的土地面积
(2)当容积率大于或等于1时
住宅用地平均楼面地价=(住宅网格点基准地价×容积率修正×期日修正×其他个别因素修正±开发程度修正÷宗地整体容积率)×交通条件修正×使用年期修正×用地类型修正
住宅用地总地价=住宅用地平均楼面地价×总建筑面积
(3)特别说明
集体住宅用地容积率指建设项目综合容积率,即含裙楼商业、公建配套等的综合容积率。
3. 工业用地宗地地价计算公式
工业用地单位面积地价=(工业网格点基准地价×期日修正×其他个别因素修正±开发程度修正)×产业集聚度修正×交通条件修正×使用年期修正×用地类型修正
工业用地总地价=工业用地单位面积地价×工业所分摊的土地面积
其中,在评估确定工业用地出让标定地价时,若经过基准地价修正后的结果较《全国工业用地出让最低价标准》规定的标准低,则按政策规定取最低价标准。
附件2
南海区集体建设用地基准租金及修正体系
一、集体建设用地基准租金内涵
南海区集体建设用地基准租金包括商业和工业用途集体土地租金,其内涵如下:
表1 南海区集体建设用地基准租金内涵表
用途 内涵 |
商业用地 |
工业用地 | |
租金定义 |
基准租金为集体建设用地的土地租金,其租金是在土地所有者和使用者分别取得合法的集体土地所有权证和使用权证,并在完税情况下的区片平均租金水平。在权利状况上无他项权利限制。 | ||
租金基准日 |
2011年9月1日 | ||
土地开发程度 |
三通一平(即宗地红线外通给水、通电、通路;宗地红线内土地平整) | ||
设定出租年期 |
30年 |
30年 | |
租金递增情况 |
每3年在前一期的基数上递增10% |
每5年在前一期的基数上递增10% | |
二、集体建设用地基准租金表
南海区集体商业和工业用地基准租金见下表,具体区片位置详见基准租金图件成果中的《南海区集体商业用地基准租金分布图》和《南海区集体工业用地基准租金分布图》。
(一)集体商业用地基准租金
表2 南海区集体商业用地基准租金水平表
序号 |
区片编号 |
所在镇街 |
商业基准租金 | |
---|---|---|---|---|
(元/㎡/月) |
(元/亩/年) | |||
1 |
DLSY101 |
大沥镇 |
7.0 |
56000 |
2 |
DLSY102 |
大沥镇 |
8.0 |
64000 |
3 |
DLSY103 |
大沥镇 |
8.3 |
66400 |
4 |
DLSY104 |
大沥镇 |
9.5 |
76000 |
5 |
DLSY105 |
大沥镇 |
8.1 |
64800 |
6 |
DLSY106 |
大沥镇 |
7.9 |
63200 |
7 |
DLSY201 |
大沥镇 |
5.1 |
40800 |
8 |
DLSY202 |
大沥镇 |
6.1 |
48800 |
9 |
DLSY203 |
大沥镇 |
6.0 |
48000 |
10 |
DLSY204 |
大沥镇 |
4.0 |
32000 |
11 |
DLSY205 |
大沥镇 |
6.1 |
48800 |
12 |
DLSY206 |
大沥镇 |
5.3 |
42400 |
13 |
DLSY207 |
大沥镇 |
4.8 |
38400 |
14 |
DLSY208 |
大沥镇 |
6.4 |
51200 |
15 |
DLSY209 |
大沥镇 |
4.8 |
38400 |
16 |
DLSY210 |
大沥镇 |
4.5 |
36000 |
17 |
DLSY211 |
大沥镇 |
5.2 |
41600 |
18 |
DLSY212 |
大沥镇 |
5.6 |
44800 |
19 |
DLSY301 |
大沥镇 |
3.8 |
30400 |
20 |
DLSY302 |
大沥镇 |
3.3 |
26400 |
21 |
DZSY201 |
丹灶镇 |
6.3 |
50400 |
22 |
DZSY202 |
丹灶镇 |
4.8 |
38400 |
23 |
DZSY203 |
丹灶镇 |
4.9 |
39200 |
24 |
DZSY301 |
丹灶镇 |
3.7 |
29600 |
25 |
DZSY302 |
丹灶镇 |
4.4 |
35200 |
26 |
DZSY303 |
丹灶镇 |
4.3 |
34400 |
27 |
DZSY401 |
丹灶镇 |
1.3 |
10400 |
28 |
DZSY402 |
丹灶镇 |
2.3 |
18400 |
29 |
DZSY403 |
丹灶镇 |
3.2 |
25600 |
30 |
DZSY404 |
丹灶镇 |
2.6 |
20800 |
31 |
DZSY405 |
丹灶镇 |
2.9 |
23200 |
32 |
DZSY406 |
丹灶镇 |
2.2 |
17600 |
33 |
DZSY407 |
丹灶镇 |
3.0 |
24000 |
34 |
DZSY408 |
丹灶镇 |
2.4 |
19200 |
35 |
DZSY409 |
丹灶镇 |
2.2 |
17600 |
36 |
GCSY101 |
桂城街道办 |
7.6 |
60800 |
37 |
GCSY102 |
桂城街道办 |
8.8 |
70400 |
38 |
GCSY103 |
桂城街道办 |
8.6 |
68800 |
39 |
GCSY104 |
桂城街道办 |
6.2 |
49600 |
40 |
GCSY105 |
桂城街道办 |
11.8 |
94400 |
41 |
GCSY106 |
桂城街道办 |
6.9 |
55200 |
42 |
GCSY107 |
桂城街道办 |
7.4 |
59200 |
43 |
GCSY108 |
桂城街道办 |
9.1 |
72800 |
44 |
GCSY109 |
桂城街道办 |
7.2 |
57600 |
45 |
GCSY110 |
桂城街道办 |
7.5 |
60000 |
46 |
GCSY111 |
桂城街道办 |
7.9 |
63200 |
47 |
GCSY112 |
桂城街道办 |
10.9 |
87200 |
48 |
GCSY113 |
桂城街道办 |
8.1 |
64800 |
49 |
GCSY114 |
桂城街道办 |
8.5 |
68000 |
50 |
GCSY115 |
桂城街道办 |
8.2 |
65600 |
51 |
GCSY201 |
桂城街道办 |
5.6 |
44800 |
52 |
GCSY202 |
桂城街道办 |
7.3 |
58400 |
53 |
GCSY203 |
桂城街道办 |
7.0 |
56000 |
54 |
GCSY204 |
桂城街道办 |
6.7 |
53600 |
55 |
GCSY205 |
桂城街道办 |
7.1 |
56800 |
56 |
GCSY301 |
桂城街道办 |
4.8 |
38400 |
57 |
GCSY302 |
桂城街道办 |
4.9 |
39200 |
58 |
GCSY303 |
桂城街道办 |
4.0 |
32000 |
59 |
GCSY304 |
桂城街道办 |
3.5 |
28000 |
60 |
JJSY201 |
九江镇 |
5.7 |
45600 |
61 |
JJSY202 |
九江镇 |
5.2 |
41600 |
62 |
JJSY301 |
九江镇 |
3.6 |
28800 |
63 |
JJSY302 |
九江镇 |
4.2 |
33600 |
64 |
JJSY303 |
九江镇 |
3.0 |
24000 |
65 |
JJSY304 |
九江镇 |
3.3 |
26400 |
66 |
JJSY305 |
九江镇 |
3.7 |
29600 |
67 |
JJSY401 |
九江镇 |
2.9 |
23200 |
68 |
JJSY402 |
九江镇 |
2.1 |
16800 |
69 |
JJSY403 |
九江镇 |
1.6 |
12800 |
70 |
JJSY404 |
九江镇 |
1.7 |
13600 |
71 |
JJSY405 |
九江镇 |
1.1 |
8800 |
72 |
JJSY406 |
九江镇 |
2.2 |
17600 |
73 |
JJSY407 |
九江镇 |
3.9 |
31200 |
74 |
JJSY408 |
九江镇 |
3.1 |
24800 |
75 |
LCSY101 |
罗村街道办 |
7.3 |
58400 |
76 |
LCSY201 |
罗村街道办 |
6.4 |
51200 |
77 |
LCSY202 |
罗村街道办 |
5.7 |
45600 |
78 |
LCSY203 |
罗村街道办 |
5.5 |
44000 |
79 |
LCSY301 |
罗村街道办 |
4.1 |
32800 |
80 |
LCSY302 |
罗村街道办 |
3.9 |
31200 |
81 |
LCSY303 |
罗村街道办 |
3.3 |
26400 |
82 |
LCSY304 |
罗村街道办 |
3.8 |
30400 |
83 |
LSSY101 |
里水镇 |
7.7 |
61600 |
84 |
LSSY201 |
里水镇 |
7.2 |
57600 |
85 |
LSSY202 |
里水镇 |
5.9 |
47200 |
86 |
LSSY203 |
里水镇 |
6.6 |
52800 |
87 |
LSSY204 |
里水镇 |
6.4 |
51200 |
88 |
LSSY205 |
里水镇 |
5.3 |
42400 |
89 |
LSSY206 |
里水镇 |
4.9 |
39200 |
90 |
LSSY207 |
里水镇 |
5.7 |
45600 |
91 |
LSSY208 |
里水镇 |
5.3 |
42400 |
92 |
LSSY301 |
里水镇 |
3.4 |
27200 |
93 |
LSSY302 |
里水镇 |
4.4 |
35200 |
94 |
LSSY303 |
里水镇 |
4.3 |
34400 |
95 |
LSSY304 |
里水镇 |
3.8 |
30400 |
96 |
LSSY305 |
里水镇 |
4.1 |
32800 |
97 |
LSSY306 |
里水镇 |
3.6 |
28800 |
98 |
LSSY401 |
里水镇 |
1.9 |
15200 |
99 |
LSSY402 |
里水镇 |
1.5 |
12000 |
100 |
LSSY403 |
里水镇 |
2.3 |
18400 |
101 |
SSSY201 |
狮山镇 |
5.6 |
44800 |
102 |
SSSY202 |
狮山镇 |
5.5 |
44000 |
103 |
SSSY203 |
狮山镇 |
6.6 |
52800 |
104 |
SSSY204 |
狮山镇 |
5.7 |
45600 |
105 |
SSSY205 |
狮山镇 |
6.9 |
55200 |
106 |
SSSY206 |
狮山镇 |
4.8 |
38400 |
107 |
SSSY301 |
狮山镇 |
5.1 |
40800 |
108 |
SSSY302 |
狮山镇 |
4.1 |
32800 |
109 |
SSSY303 |
狮山镇 |
4.4 |
35200 |
110 |
SSSY304 |
狮山镇 |
4.6 |
36800 |
111 |
SSSY305 |
狮山镇 |
5.1 |
40800 |
112 |
SSSY306 |
狮山镇 |
2.8 |
22400 |
113 |
SSSY307 |
狮山镇 |
3.0 |
24000 |
114 |
SSSY401 |
狮山镇 |
2.9 |
23200 |
115 |
SSSY402 |
狮山镇 |
1.4 |
11200 |
116 |
SSSY403 |
狮山镇 |
3.1 |
24800 |
117 |
SSSY404 |
狮山镇 |
2.6 |
20800 |
118 |
SSSY405 |
狮山镇 |
2.0 |
16000 |
119 |
XQSY101 |
西樵镇 |
7.5 |
60000 |
120 |
XQSY201 |
西樵镇 |
6.8 |
54400 |
121 |
XQSY202 |
西樵镇 |
5.4 |
43200 |
122 |
XQSY301 |
西樵镇 |
4.5 |
36000 |
123 |
XQSY302 |
西樵镇 |
4.6 |
36800 |
124 |
XQSY303 |
西樵镇 |
3.9 |
31200 |
125 |
XQSY304 |
西樵镇 |
4.1 |
32800 |
126 |
XQSY305 |
西樵镇 |
3.7 |
29600 |
127 |
XQSY401 |
西樵镇 |
2.1 |
16800 |
128 |
XQSY402 |
西樵镇 |
3.2 |
25600 |
129 |
XQSY403 |
西樵镇 |
2.8 |
22400 |
130 |
XQSY404 |
西樵镇 |
1.2 |
9600 |
131 |
XQSY405 |
西樵镇 |
2.7 |
21600 |
132 |
XQSY406 |
西樵镇 |
1.8 |
14400 |
(二)集体工业用地基准租金
表3 南海区集体工业用地基准租金水平表
序号 |
区片编号 |
所在镇街 |
工业基准租金 | |
---|---|---|---|---|
(元/㎡/月) |
(元/亩/年) | |||
1 |
DLGY101 |
大沥镇 |
3.1 |
24800 |
2 |
DLGY102 |
大沥镇 |
3.2 |
25600 |
3 |
DLGY103 |
大沥镇 |
5.0 |
40000 |
4 |
DLGY104 |
大沥镇 |
5.4 |
43200 |
5 |
DLGY105 |
大沥镇 |
3.5 |
28000 |
6 |
DLGY106 |
大沥镇 |
2.9 |
23200 |
7 |
DLGY107 |
大沥镇 |
3.6 |
28800 |
8 |
DLGY108 |
大沥镇 |
4.1 |
32800 |
9 |
DLGY109 |
大沥镇 |
2.8 |
22400 |
10 |
DLGY110 |
大沥镇 |
4.5 |
36000 |
11 |
DLGY111 |
大沥镇 |
4.6 |
36800 |
12 |
DLGY112 |
大沥镇 |
3.5 |
28000 |
13 |
DLGY201 |
大沥镇 |
3.4 |
27200 |
14 |
DLGY202 |
大沥镇 |
3.0 |
24000 |
15 |
DLGY203 |
大沥镇 |
3.4 |
27200 |
16 |
DLGY204 |
大沥镇 |
2.6 |
20800 |
17 |
DLGY205 |
大沥镇 |
2.4 |
19200 |
18 |
DZGY201 |
丹灶镇 |
3.2 |
25600 |
19 |
DZGY202 |
丹灶镇 |
2.7 |
21600 |
20 |
DZGY203 |
丹灶镇 |
2.6 |
20800 |
21 |
DZGY301 |
丹灶镇 |
1.6 |
12800 |
22 |
DZGY302 |
丹灶镇 |
2.3 |
18400 |
23 |
DZGY303 |
丹灶镇 |
2.4 |
19200 |
24 |
DZGY304 |
丹灶镇 |
2.5 |
20000 |
25 |
DZGY305 |
丹灶镇 |
2.5 |
20000 |
26 |
DZGY306 |
丹灶镇 |
2.4 |
19200 |
27 |
DZGY401 |
丹灶镇 |
1.7 |
13600 |
28 |
DZGY402 |
丹灶镇 |
1.4 |
11200 |
29 |
DZGY403 |
丹灶镇 |
1.8 |
14400 |
30 |
DZGY404 |
丹灶镇 |
2.1 |
16800 |
31 |
GCGY101 |
桂城街道办 |
3.7 |
29600 |
32 |
GCGY102 |
桂城街道办 |
4.8 |
38400 |
33 |
GCGY103 |
桂城街道办 |
4.2 |
33600 |
34 |
GCGY104 |
桂城街道办 |
4.7 |
37600 |
35 |
GCGY105 |
桂城街道办 |
4.4 |
35200 |
36 |
GCGY106 |
桂城街道办 |
6.6 |
52800 |
37 |
GCGY107 |
桂城街道办 |
7.4 |
59200 |
38 |
GCGY108 |
桂城街道办 |
4.3 |
34400 |
39 |
GCGY109 |
桂城街道办 |
4.6 |
36800 |
40 |
GCGY110 |
桂城街道办 |
5.1 |
40800 |
41 |
GCGY111 |
桂城街道办 |
6.0 |
48000 |
42 |
GCGY112 |
桂城街道办 |
4.8 |
38400 |
43 |
GCGY113 |
桂城街道办 |
3.6 |
28800 |
44 |
GCGY114 |
桂城街道办 |
4.5 |
36000 |
45 |
GCGY215 |
桂城街道办 |
2.7 |
21600 |
46 |
GCGY216 |
桂城街道办 |
2.4 |
19200 |
47 |
GCGY217 |
桂城街道办 |
3.2 |
25600 |
48 |
JJGY201 |
九江镇 |
2.4 |
19200 |
49 |
JJGY202 |
九江镇 |
3.0 |
24000 |
50 |
JJGY203 |
九江镇 |
2.6 |
20800 |
51 |
JJGY304 |
九江镇 |
1.9 |
15200 |
52 |
JJGY305 |
九江镇 |
2.1 |
16800 |
53 |
JJGY306 |
九江镇 |
2.0 |
16000 |
54 |
JJGY307 |
九江镇 |
2.3 |
18400 |
55 |
JJGY308 |
九江镇 |
1.9 |
15200 |
56 |
JJGY309 |
九江镇 |
1.8 |
14400 |
57 |
JJGY310 |
九江镇 |
1.7 |
13600 |
58 |
JJGY311 |
九江镇 |
2.2 |
17600 |
59 |
JJGY401 |
九江镇 |
1.5 |
12000 |
60 |
JJGY402 |
九江镇 |
1.2 |
9600 |
61 |
JJGY403 |
九江镇 |
0.8 |
6400 |
62 |
JJGY404 |
九江镇 |
1.5 |
12000 |
63 |
LCGY101 |
罗村街道办 |
4.2 |
33600 |
64 |
LCGY102 |
罗村街道办 |
3.4 |
27200 |
65 |
LCGY103 |
罗村街道办 |
4.4 |
35200 |
66 |
LCGY201 |
罗村街道办 |
3.1 |
24800 |
67 |
LCGY202 |
罗村街道办 |
2.9 |
23200 |
68 |
LCGY203 |
罗村街道办 |
3.4 |
27200 |
69 |
LCGY204 |
罗村街道办 |
2.9 |
23200 |
70 |
LCGY205 |
罗村街道办 |
4.0 |
32000 |
71 |
LSGY101 |
里水镇 |
3.6 |
28800 |
72 |
LSGY102 |
里水镇 |
4.3 |
34400 |
73 |
LSGY103 |
里水镇 |
4.0 |
32000 |
74 |
LSGY104 |
里水镇 |
3.9 |
31200 |
75 |
LSGY201 |
里水镇 |
3.0 |
24000 |
76 |
LSGY202 |
里水镇 |
3.2 |
25600 |
77 |
LSGY203 |
里水镇 |
3.4 |
27200 |
78 |
LSGY204 |
里水镇 |
3.5 |
28000 |
79 |
LSGY205 |
里水镇 |
2.8 |
22400 |
80 |
LSGY206 |
里水镇 |
2.3 |
18400 |
81 |
LSGY207 |
里水镇 |
3.6 |
28800 |
82 |
LSGY208 |
里水镇 |
2.8 |
22400 |
83 |
LSGY301 |
里水镇 |
2.5 |
20000 |
84 |
LSGY302 |
里水镇 |
2.4 |
19200 |
85 |
LSGY303 |
里水镇 |
2.0 |
16000 |
86 |
LSGY304 |
里水镇 |
2.4 |
19200 |
87 |
LSGY305 |
里水镇 |
1.9 |
15200 |
88 |
LSGY306 |
里水镇 |
2.2 |
17600 |
89 |
LSGY407 |
里水镇 |
1.7 |
13600 |
90 |
LSGY408 |
里水镇 |
1.6 |
12800 |
91 |
LSGY409 |
里水镇 |
1.9 |
15200 |
92 |
SSGY201 |
狮山镇 |
3.8 |
30400 |
93 |
SSGY202 |
狮山镇 |
3.5 |
28000 |
94 |
SSGY203 |
狮山镇 |
3.0 |
24000 |
95 |
SSGY204 |
狮山镇 |
3.9 |
31200 |
96 |
SSGY205 |
狮山镇 |
3.2 |
25600 |
97 |
SSGY206 |
狮山镇 |
3.0 |
24000 |
98 |
SSGY207 |
狮山镇 |
2.9 |
23200 |
99 |
SSGY208 |
狮山镇 |
3.3 |
26400 |
100 |
SSGY209 |
狮山镇 |
3.2 |
25600 |
101 |
SSGY210 |
狮山镇 |
3.7 |
29600 |
102 |
SSGY301 |
狮山镇 |
2.6 |
20800 |
103 |
SSGY302 |
狮山镇 |
2.4 |
19200 |
104 |
SSGY303 |
狮山镇 |
2.2 |
17600 |
105 |
SSGY304 |
狮山镇 |
1.8 |
14400 |
106 |
SSGY305 |
狮山镇 |
3.0 |
24000 |
107 |
SSGY306 |
狮山镇 |
2.1 |
16800 |
108 |
SSGY307 |
狮山镇 |
2.3 |
18400 |
109 |
SSGY401 |
狮山镇 |
1.5 |
12000 |
110 |
SSGY402 |
狮山镇 |
1.7 |
13600 |
111 |
SSGY403 |
狮山镇 |
1.1 |
8800 |
112 |
SSGY404 |
狮山镇 |
1.7 |
13600 |
113 |
XQGY101 |
西樵镇 |
4.6 |
36800 |
114 |
XQGY201 |
西樵镇 |
2.4 |
19200 |
115 |
XQGY202 |
西樵镇 |
2.6 |
20800 |
116 |
XQGY203 |
西樵镇 |
4.1 |
32800 |
117 |
XQGY301 |
西樵镇 |
1.9 |
15200 |
118 |
XQGY302 |
西樵镇 |
2.3 |
18400 |
119 |
XQGY303 |
西樵镇 |
2.3 |
18400 |
120 |
XQGY304 |
西樵镇 |
2.7 |
21600 |
121 |
XQGY305 |
西樵镇 |
2.2 |
17600 |
122 |
XQGY306 |
西樵镇 |
2.4 |
19200 |
123 |
XQGY401 |
西樵镇 |
1.4 |
11200 |
124 |
XQGY402 |
西樵镇 |
0.9 |
7200 |
125 |
XQGY403 |
西樵镇 |
1.3 |
10400 |
126 |
XQGY404 |
西樵镇 |
1.8 |
14400 |
(一)集体商业用地基准租金修正
1. 商业集聚度修正
表4 集体商业用地商业聚集度修正指标说明及系数表
因子 |
指标标准 |
优 |
较优 |
一般 |
较劣 |
劣 |
商业聚集度 |
指标标准说明 |
临大型商务中心、大型购物广场、地铁站点出口、步行街等,商业氛围浓厚 |
临一般商业街道,专业市场、集贸市场等,商业氛围较好 |
该宗地周边商业设施能满足正常需求 |
该宗地周边商业设施能满足简单需求 |
该宗地周边无商业配套设施 |
修正系数 |
1.10 |
1.05 |
1.00 |
0.97 |
0.95 |
2. 交通条件修正
表5 集体商业用地交通条件修正指标说明及系数表
因子 |
指标标准 |
优 |
较优 |
一般 |
较劣 |
劣 |
交通条件 |
指标标准说明 |
地块周边交通便利,有混合型交通干道或生活型交通干道,或附近有大型客运站、地铁站、公车站等 |
地块周边交通道路较便利,有混合型交通次干道或生活型次干道,车辆和行人通行顺畅 |
地块周边交通条件一般,不影响行人和车辆通行 |
地块周边交通条件较差,道路拥挤,影响行人通行 |
地块周边交通条件不利于商业经营 |
修正系数 |
1.15 |
1.07 |
1.00 |
0.95 |
0.90 |
3. 出租年期修正
表6 集体商业用地出租年期修正系数表
出租年期(年) |
<10 |
10≤n<20 |
20≤n<30 |
30 |
30 |
修正系数 |
0.93 |
0.95 |
0.97 |
1.00 |
1.10 |
4. 宗地形状修正
表7 集体商业用地宗地形状修正指标说明及系数表
因子 |
指标标准 |
优 |
较优 |
一般 |
较劣 |
劣 |
宗地形状 |
指标标准说明 |
形状规则,对土地利用极为有利 |
形状对土地利用较为有利 |
形状对土地利用无不良影响 |
形状不规则,对土地利用有一定影响 |
形状较差,对土地利用产生严重的影响 |
修正系数 |
1.03 |
1.01 |
1.00 |
0.99 |
0.97 |
5. 土地开发程度修正
表8 集体商业用地土地开发程度修正指标说明及系数表
因子 |
指标标准 |
超过“三通一平” |
已达“三通一平” |
未达“三通一平” |
土地开发程度 |
指标标准说明 |
土地开发程度超过宗地红线外通给水、通电、通路,宗地红线内土地平整,包含宗地红线外通排水、通燃气、通讯的其中一项。 |
土地开发程度达到宗地红线外通给水、通电、通路,宗地红线内土地平整 |
土地开发程度未达到宗地红线外通给水、通电、通路,宗地红线内土地平整 |
修正系数 |
1.01-1.04 |
1.00 |
0.92-0.95 |
(二)集体工业用地基准租金修正
1. 产业集聚度修正
表9 集体工业用地产业集聚度修正指标说明及系数表
因子 |
指标标准 |
优 |
一般 |
产业聚集度 |
指标标准说明 |
位于大型工业园区内,或周边的产业关联度大的区域 |
位于一般的区域 |
修正系数 |
1.10 |
1.00 |
2. 交通条件修正
表10 集体工业用地交通条件修正指标说明及系数表
因子 |
指标标准 |
优 |
较优 |
一般 |
较劣 |
劣 |
交通条件 |
指标标准说明 |
地块周边交通便利,有高速路、交通主干道经过,或临近货运站和港口码头 |
地块周边交通道路较便利,有混合型主干道、交通型次干道等,车辆出行顺畅 |
地块周边交通条件一般,基本能满足企业的需要 |
地块周边交通条件较差,道路拥挤,影响车辆通行 |
地块周边交通条件不利于企业经营 |
修正系数 |
1.15 |
1.07 |
1.00 |
0.95 |
0.90 |
3. 出租年期修正
表11 集体工业用地出租年期修正系数表
出租年期(年) |
<5 |
5≤n<10 |
10≤n<20 |
20≤n<30 |
30 |
30 |
40 |
修正系数 |
0.92 |
0.95 |
0.96 |
0.98 |
1.00 |
1.06 |
1.10 |
表12 集体工业用地宗地形状、地形、地势
修正指标说明及系数表
因子 |
指标标准 |
优 |
较优 |
一般 |
较劣 |
劣 |
宗地形状 |
指标标准说明 |
形状规则,对土地利用极为有利 |
形状对土地利用较为有利 |
形状对土地利用无不良影响 |
形状不规则,对土地利用有一定影响 |
形状较差,对土地利用产生严重的影响 |
修正系数 |
1.03 |
1.01 |
1.00 |
0.99 |
0.98 | |
地形 |
指标标准说明 |
地形平坦,可直接开发利用 |
地形较平坦 |
地形对土地利用无不良影响 |
有一定地形坡度,对土地利用有一定影响 |
地形坡度较大,对土地利用产生严重影响 |
修正系数 |
1.03 |
1.01 |
1.00 |
0.99 |
0.98 | |
地势 |
指标标准说明 |
地势较高,排水通风条件好,不影响出入口设置 |
地势一般,通风排水条件一般,不影响出入口设置 |
地势较高,排水通风条件好,但出入通道设置受限 |
地势偏高,出入通道设置不便 |
地势偏低,不利于通风排水和出入口设置 |
修正系数 |
1.03 |
1.00 |
0.99 |
0.98 |
0.97 |
说明:若宗地红线内土地已平整,则不做宗地地形修正。
5. 土地开发程度修正
表13 集体工业用地土地开发程度修正系指标说明及数表
因子 |
指标标准 |
超过“三通一平” |
已达“三通一平” |
未达“三通一平” |
土地开发程度 |
指标标准说明 |
土地开发程度超过宗地红线外通给水、通电、通路,宗地红线内土地平整,包含宗地红线外通排水、通燃气、通讯的其中一项。 |
土地开发程度达到宗地红线外通给水、通电、通路,宗地红线内土地平整 |
土地开发程度未达到宗地红线外通给水、通电、通路,宗地红线内土地平整 |
修正系数 |
1.01-1.04 |
1.00 |
0.92-0.95 |
四、集体建设用地基准租金修正体系的应用
应用基准租金系数修正法评估宗地租金,其主要步骤如下:
(一)收集基准租金成果资料
资料主要包括:基准租金图和相应的应用说明;宗地自身条件、宗地图;实地勘察待估宗地,掌握待估宗地坐落位置、形状、出租年期、土地利用状况、基础设施条件、道路交通状况以及周围环境等情况。
(二)确定待估宗地的基准租金
按照土地利用分类和影响方式,将待估宗地的土地用地类型归类到基准租金对应的商业和工业用地中,确定待估宗地所在的位置,查找待估宗地对应用途的基准租金水平,需要注意的是,本次南海区集体商业和工业基准租金的租金水平分别以“元/㎡/月”和“元/亩/年”表示。为减少误差和纠纷,在利用基准租金修正体系测算租金水平的时候,统一采用“元/亩/年”为单位的租金水平进行测算。最后选择相应的宗地租金修正系数表和因素条件说明表。
(三)调查宗地租金影响因素的指标条件
通过实地调查和图上量算,获取各类影响宗地租金的区位因素条件,并匹配区位因素条件说明表的优劣等级在区位修正系数表查取修正系数;根据宗地的土地利用状况资料,获取各类影响宗地租金的个别因素条件(交通条件、出租年期、宗地形状和开发程度等),并根据因素条件在相应修正系数表查取条件对应的个别因素修正系数。
(四)确定修正系数
将宗地的区域因素和个别因素指标条件与宗地租金对应的因素修正系数表的条件描述进行比较,确定因素修正系数。
(五)宗地租金计算公式
1. 集体商业用地基准租金计算公式
宗地租金=所在片区集体商业用地基准租金 × 商业集聚度修正系数 × 交通条件修正系数 × 出租年期修正系数 × 宗地形状修正系数 × 土地开发程度修正系数
说明:①.所在片区集体商业用地基准租金直接从对应用途的基准租金分布图上
获取,单位为“元/亩/年”;
②.各修正因素的修正系数从对应用途的修正系数表中获取。
2. 集体工业用地基准租金计算公式
宗地租金=所在片区集体工业用地基准租金 × 产业集聚度修正系数 × 交通条件修正系数 × 出租年期修正系数 × 宗地形状修正系数 × 宗地地形修正系数 × 宗地地势修正系数 × 土地开发程度修正系数
说明:①.所在片区集体工业用地基准租金直接从对应用途的基准租金分布图上
获取,单位为“元/亩/年”;
②.各修正因素的修正系数从对应用途的修正系数表中获取。
3. 在出租年期内某一年基准租金的计算公式
(1)集体商业用地第n年的宗地租金=P × ( 1 + 10% )int((n-1)/3)
其中P为经过基准租金修正体系修正后的所在区片的商业基准租金,10%为集体商业用地基准租金每三年的递增幅度,int((n-1)/3)为取整函数;
(2)集体工业用地第n年的宗地租金=P × ( 1 + 10% )int((n-1)/5)
其中P为经过基准租金修正体系修正后的所在区片的工业基准租金,10%为集体工业用地基准租金每五年的递增幅度,int((n-1)/5)为取整函数。
佛山市南海区人民政府办公室 2013年2月4日印发
CopyRight © 2009-2010 by Nanhai People`s Government of Foshan All Rights Reserved.
版权所有 佛山市南海区人民政府