根据区人大常委会2016年工作安排，为常委会主任会议听取区政府关于“三旧”改造推进情况做好事前调研，进一步推进我区“三旧”工作有序开展，提升土地使用效率，促进社会经济可持续发展，6月中旬，区人大常委会李尚钜副主任带领城建环资工委一行，视察了桂城街道金融C区宝华村旧村改造项目和里水镇新材料产业基地建设情况，召集区国土、“三旧”办、规划等相关部门领导进行调研座谈。现将调研情况汇报如下：

　　一、“三旧”改造工作概况

　　我区土地资源开发强度大，不可能继续沿用土地规模扩张换取经济发展的旧模式，土地资源紧缺逐渐成为影响我区经济发展的瓶颈。为此，我区在2007年先行先试，探索开展“旧城镇、旧厂房、旧村庄”（“三旧”）的改造工作。2014年，我区成为省新一轮深入“三旧”改造的综合试点，深化推进“三旧”改造工作。自开展“三旧”改造以来，我区共纳入省“三旧”改造地块标图建库面积约30万亩，共认定区“三旧”改造项目约17.08万亩；其中，已完善历史用地手续约3.5万亩，集体转国有约7千亩；已完成改造项目13556亩，正在实施改造项目25863亩，改造规模在全市乃至全省均名列前茅。释放了土地资源，缓解了用地紧张矛盾;促进土地节约集约利用，提高了用地效率，完善用地手续;促进了经济平稳较快发展，拉动了社会投资，带动了税收提高;促进了产业结构优化升级，实现了腾笼换鸟，推动产业升级转型和集聚高效发展;促进了城乡环境有效改善，提升城乡环境质量;促进了城乡居民收入增加，创造就业机会，提升土地物业价值，提高农村集体收入。“三旧”改造工作的推进为我区城市更新，社会稳定和经济可持续发展作出了突出贡献。

　　二、推进“三旧”改造工作的主要措施

　　“三旧”改造关系全区经济社会稳定持续发展，具有重要战略意义，区政府及相关部门高度重视，积极作为，勇于创新，探索出推进“三旧”改造的新路子，起到了较好的示范作用。主要措施有：

　　（一）建立组织架构，保障“三旧”改造工作长期稳定开展

　　为统筹全区“三旧”改造工作，区政府成立了由区长任组长、各镇（街道）以及区相关职能部门领导组成的“三旧”改造协调领导小组，组建城市更新发展局（三改办）专职负责“三旧”改造工作；各镇（街道）及区重点连片改造项目成立专门的机构，部分镇（街道）将旧改部门与招商部门合并，整合旧改与招商资源，为加快推进和长期开展“三旧”改造提供了组织保证。

　　（二）科学构建政策体系，推动“三旧”改造深入开展

　　我区坚持“政策引导、市场推动”的改造思路，通过完备政策体系，切实解决改造实践中的问题。2015年制定了《佛山市南海区关于进一步推进城市更新（“三旧”改造）工作的实施意见》(南府办〔2015〕53号)，建立土地出让收益补偿分配制度，激发参与改造积极性。2016年制定了《南海区“三旧”改造项目引入合作方开展土地前期整理的操作指引》(南旧改〔2016〕4号)，对村（居）集体经济组织“三旧”改造项目引入合作方开展土地前期整理提出具体意见。为“三旧”改造工作提供清晰程序指引和政策依据，加快了“三旧”改造的实施。

　　（三）加强政府引导，重点突破，带动全局

　　区政府加大对“三旧”改造重点项目的扶持。对改造难度较大的工业提升项目设立了2亿元的专项基金，用于扶持土地前期整理工作，最高奖励达到30万元/亩；选取了18个村级工业园作为改造提升试点项目，科学制定实施计划，部分项目已取得阶段性成果，进一步带动全区村级工业园的改造提升；着力推进连片改造，打造了如金融C区项目、广佛商贸城项目等南海“三旧”改造的品牌项目。以点带面推动我区“三旧”改造工作的全面开展。

　　（四）做好监管，保障群众合法权益

　　严格按《中华人民共和国村民委员会组织法》和《广东省农村集体经济组织管理规定》的要求开展全区“三旧”改造工作。一是要求村集体“三旧”改造项目办理用地集体转国有、土地出让等重大事项，提高表决通过率，保证项目实施的群众基础。二是要求村集体的项目中面积较大的（200亩以上）、涉及土地征收的、有过信访或群体性事件的等项目，进行社会稳定风险评估，做好风险预判，制定好化解和应急措施，对未通过风险评估的项目不予实施，将矛盾化解于前期。三是要求村集体的土地出让收益补偿分配要严格执行民主理财和财务公开制度，并将资金管理和使用情况向村民公布，接受广大群众的监督，切实保障和谐改造。

　　三、存在的问题和困难

　　我区“三旧”改造工作总体推进顺利，但受到经济环境、法律限制和群众观念等主、客观因素的制约，在改造推进过程中仍存在一些问题和困难。

　　（一）改造任务完成难度大

　　受宏观经济大环境不景气影响，房地产及制造业均受到冲击，市场投资萎缩，项目招商难度增大，造成“三旧”改造项目的总体推进速度较以往有所放缓。特别是我区重点推进村级工业园改造提升项目，因土地权属复杂，土地前期整理难度较大；改造投入资金大，资金回收时间长；村集体对改造收益期望过高，缺乏改造动力等原因，推进难度比较大。目前，南海区每年的任务较重，加大了剩余项目启动实施改造的难度。

　　（二）“三旧”改造推进遇法律瓶颈

　　目前“三旧”改造已进入深水区，在土地管理领域以外，与“三旧”改造密切相关的税收、规划建设、人防、产业扶持、招商奖励等方面，由于没有法律法规和上层政策文件的支持，遇到的阻力较大，政策释放的空间十分有限，对“三旧”改造的促进作用不明显。

　　（三）产业缺乏科学布局

　　我区“三旧”改造政策中产业扶持奖励力度较大，但由于产业项目投入产出回报周期较长，投资风险较大，投资主要集中在投资回报较快的房地产项目，我区“三旧”改造项目中产业项目与房地产项目的占比失衡，产业用地和房地产用地均衡布局问题突出，造成了产业用地成本上升，进一步加大了产业提升改造的难度，不利于我区经济可持续发展。

　　四、对“三旧”改造工作的意见和建议

　　“三旧”改造工作是一项持续性工作，推进过程中面临较多的困难和瓶颈，需要政府及社会共同努力，不断探索创新，敢于作为，合力推动我区“三旧”改造工作开展。在此提四点建议：

　　（一）加大统筹，促进“三旧”改造工作顺利推进

　　进一步完善区“三旧”改造协调领导小组的工作架构，明晰领导小组成员单位的工作职责。解决好土地整理、规划衔接、筹集资金等问题。加大对重点项目扶持，集中力量增强重点项目的示范效应，带动全局发展。加强对镇（街）的工作指导，发挥招商方面的主导作用，科学调配财政资金，撬动市场资本参与改造，为“三旧”改造注入新动力，推动我区“三旧”改造的新发展。

　　（二）加强规划引领，科学布局

　　进一步明确我区东、中、西部的“三旧”改造方向，优化城市产业布局，推动产业转型升级，实现产城人融合发展。提升对“三旧”改造规划的科学性和合理性，规划的编制要充分考虑我区城市承载能力和产业需求，科学核定项目容积率等建设指标，提高城市基础设施和公共服务设施配套建设水平，按照有关技术规范，综合考虑道路、河流等自然要素及产权边界等因素，科学编制“三旧”改造控制规划和实施计划，促进城市经济和社会可持续发展。

　　（三）完善制度保障体系，确保“三旧”改造顺利推进

　　我区作为国家集体经营性建设用地入市试点、“多规合一”试点和省新一轮深化“三旧”改造综合试点，要充分利好相关政策，加强对政策的研究与制定，构建贯穿“三旧”改造项目在土地整理、工程建设、销售和招商等全过程的制度体系，为政策出台提供依据。在区级制度政策的基础上，因地制宜制定镇（街）相应扶持政策，解决我区“三旧”改造中的税收、规划建设、人防、产业与招商扶持等问题。同时，加强制度建设，明晰监管责任，保证“三旧”改造公平、公正，促进项目的开展。

　　（四）加大宣传引导，提高认识

　　依法对“三旧”改造项目进行信息公开，完善“三旧”改造相关信息发布平台、项目推介发布系统和公开招投标系统，定期更新项目信息，保障人民群众知情权，确保“三旧”改造阳光推进。加强对“三旧”改造项目的推广宣传，扩大我区“三旧”改造项目投资推介会的影响力，做好政策宣讲，利用好传统媒体以及网络媒体加大宣传力度，激发市场参与“三旧”改造的积极性，促使“三旧”改造项目提质增量。

南海区人大常委会城建环资工委

2016年6月20日